加盟店商圈调查与选址.PPT

连锁加盟店开发与设计 开篇案例：星巴克入驻灵隐寺 选址的重要性 1.位置的不可变性 2.大投资性 3.对经营的基础决定性 4.不可模仿复制性 5.稀缺性 6.排他性 店铺开发的三个层次 第一节 商圈知识 （二）?按在潜在顾客的实际分布划分 1.理论商圈。 又叫理想商圈，指以店铺坐落点为圆心，以一定距离为半径所形成的一个圆形范围或区域。 商圈半径大小的确定一般有距离、时间、人口等多种方法。 2.实际商圈。 又叫有效商圈，指以店铺所在点为中心，依据潜在顾客的数量或密度，将潜在顾客数量或密度相同的诸点连接起立形成的一个封闭型曲线所覆盖的范围或区域。 二、商圈调查的流程 三、商圈调查的要点 任何一个商圈内的顾客群都分为两部分：一是当地住户．二是流动人口。两种人口对销售额的影响不同。 2．有效商圈范围的调查 要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用零售引力法则，它是由美国学者威廉·雷利在1929年提出的。 该法则是研究从附近的城市到所在城市之间，对顾客吸引力的分配能力。其原理是两城市中间的城市受两城市人口吸引比率与人口数成正比，与距离的平方成反比。 零售引力理论 ? 零售分界点模型 3．商圈内市场占有率分析 ?任何一个商圈都可能处于超市过少、过多或者饱和的情况，饱和指数表示一个商圈内同业态店铺的营业面积总和与商圈内总人口数的比值。 饱和指数越大，表明目前商圈内饱和度相对越高，新开店的市场占有率就有可能越低；相反，饱和指数越小，表明商圈内饱和度越低，新开店的市场占有率就越高。 计算公式： 一零售商计划开设一家商店，经过初步调查分析，他拟选乐三个地区，决定从三个地区中选择一个合适的建一个5000平方米的商场。根据预测，他所建的商场每平方米必须带来20元的销售额，才能实现盈利。测算如下： 三个地区零售饱和指数表 （3）霍夫模型 计算公式： 霍夫模型 例： 假如一个顾客有机会在3个店铺中任何一个店铺购物，这3个店铺的规模及与这个顾客居住地的距离如下： （假设a=1, b=2） 解：根据公式： 4．商圈可变因素分析 开店还要注意到商圈条件可能发生的变化。这种变化既会来自外部，如人口搬迁、交通重建及城市规模等，也会来自内部，比如加盟店价格策略的改变、组织结构的调整、促销手段的多样化、融资渠道的扩大化等。 第二节 如何进行加盟店选址 二、加盟店选址的途径 1．从特许人那里得到帮助 2．加盟商自己进行市场调查 3．求助于市场调查公司 三、加盟店选址应考虑的因素 （一）哪些区域宜开店 1．交通便利的区域。 2．人群聚集地 3．道路无障碍区 4．人流非客流 5．要学会“傍大款”。 6．行业店铺集聚地 7．店址选择考察方位 （二）哪些区域不宜开店 1、高速公路旁边 2、车道、自行车道、人行道分别被护栏分割的街道 3、坡度较大的街道或偏僻、卫生条件较差的小巷 4、周围居民少或人口增长慢而商业网点已基本配齐 的区域 5、高层楼房 6、门前有障碍物 7、近期有拆迁可能的地区 旋转餐厅 第一步，拟定商圈策略计划：肯德基进入的新市场，一定是被列入公司市场发展规划中的目标市场。因此，开发人员要对该市场作三年期的开发计划，并对预定开设的市场区域及发展地点，做详细的评估 第二步，划分商圈： 对肯德基品牌而言，目标消费者和餐厅所在的商圈特性已相当清晰。选址人员也具丰富的商圈划分经验。因此，一旦进入新市场，选址人员将通过获得的各种文字/地图/经济和消费数据等资料进行分析并划分商圈，确定肯德基分店的设点商圈。 第三步：商圈的选择及评估： 在商圈划定后，发展部人员开始规划将在哪些商圈内开店，主要选址目标是哪些。在选择商圈的标准上，既考虑到肯德基自身的市场（包括目标消费者/价格等）定位，更要考虑该商圈的稳定度和成熟度。 第四步：店址选择和相关要素评估 选择店址就是要确定该商圈内最主要的集客点，因此，集客点的选择也影响到商圈的选择。因为一个商圈有没有主要集客点是这个商圈成熟度的重要标志。在一个成熟的商圈或有发展潜力的商圈内的店址是否有很大的集客点，肯德基通过候选店址门前的人流量统计即可作出评估。 Pij ＝ 店铺j对顾客的吸引力 该地区所有同类店铺对顾客的吸引 力之和 3 7 4 店铺与顾客的距离（公里） 5000 8000 6000 店铺规模（平方米） C店铺 B店铺 A店铺 项目 A店铺的吸引力 B店铺的吸引力= C店铺的吸引力= ∑Aij = 375+163.3+555.56 =1093.86 顾客到A店铺的可能性