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关于远东酒店的情况调查报告 酒店简介 远东酒店（暂定名）位于长沙市中心窑岭广场西南角，东 临韶山路，北临人民路，建于两条大道交汇处，处于两面临街位置，占地5.1亩，约3400m2，东西向靠人民路临街长68 m，南北向靠韶山路临街长40 m，设计为框架结构，楼高110 m，共33层，其中地面31层，地下停车场2层，约100台车位。酒店共计建筑面积42，287 m2，容积率达到12.5%，是长沙市容积率较高的酒店，其中地面层建筑面积38,350 m2，地下两层建筑面积3937 m2，地面层1-4层为裙楼，每层建筑面积1378 m2，5-31层为标准层，每层建筑面积1206 m2，酒店东西两端各设一个室外循环通道，道宽8m，酒店已设计可安装电梯四台，大堂扶梯一台，中央空调系统，消防自动喷淋，烟雾自动报警智能等装置也预留，其内部1-8层设计为大堂餐饮、夜总会、多功能剧场、舞池、健身房、娱乐室等，9-31层可设45 m2/套的标准间480套或作写字楼供出租。 目前，该建筑的主体经湖南高宝利房地产开发有限公司开 发建设已竣工验收（见验收合格证），中央空调立管安装已经完工，消防设施土建预埋工程已经到位，800吨地下共用供水池已经投入使用。由于该公司作为一个港方独资的投资开发商，并不擅长酒店或写字楼的经营管理，只是想将此建筑作为商品直接卖出，以获取投资回报，所以从2002年6月之后，该公司并未对大楼的内外进行装修，处于停工招商阶段，并与隆平高科、九芝堂等上市公司先后洽谈。据称，该建筑的各项报建费用均已缴清，各项证照齐全，有国有土地使用证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证，投入的建设资金为1.1亿元，没有银行贷款，是一个较干净的壳资源，希望采取买断方式转让该建筑物，现报价为1.1亿元人民币。 市场定位 根据长沙市城市总体规划（2000-2020年）的构想：以中 心绿化广场为核心，东起韶山路，西至蔡锷路，北起展览馆路，南至人民路，面积约3平方公里，建设一个集商务办公、信息、文化、娱乐于一体的中央商务区，这其中就包含了芙蓉路金融商务港和韶山北路商务港。而后者正是芙蓉路金融商务港的平行，过去由于路面破旧与狭窄，制约着其它商务功的纵深发展， 现在由于路网改造，为韶山北路商务港的形成及进一步完善起了推波助澜的作用。基于这一地段的巨大升值潜力和繁荣昌盛，各大酒店和商务写字楼纷纷抢摊，现已有两家五星级酒店（华天、通程），一家四星级酒店（湘泉），四家三星级酒店（湘汇、华晨、天龙、长城），集结了十一家金融机构以及维一星城国际、中国人寿大厦、农贸大厦、宏景名厦、三重大厦和湖南文化广场双子星座和兴威、名座等多家商务楼宇，所有这些，又形成了韶山路商务圈中心地带地价的高昂和商务活动的频繁。 通过以上分析，我们认为要想远东酒店能在此地立于不败 之地，知已知彼尤为重要，如果按五星级标准建造，一方面投资额度很大，甚至一个必须的总统套房装修就得上百万，另一方面，难以撼动华天、通程固有的品牌优势，另外自有的酒店人才缺乏也是不容忽视的问题，起点太高，稍有不慎，影响很大。而按四星级标准建造，我们的竞争力相对较强，也容易创造自己的品牌优势，有可能成为第二集团的领头羊，而逐步向第一集团靠拢，使自己有一个起步、稳定、前进的空间和时间。因此，调查认为，远东酒店可按四星级装修，将酒店9-16楼共八层设定为写字楼，17-32楼共十六层416套设定为客房。 投资预算 远东酒店预算为2.1亿元人民币，前期土地转让、征拆、 规费、土建部分共投入1.1亿元，后期装修、设备部分仍需1亿元，具体为： 外墙装饰工程和设备安装工程（总预算为3500万元）： 外墙装饰费 1000万元； 日本原装电梯 150×4台=600万元； 中央空调系统设备费用 800万元； 消防设施费 600万元； 水电增容及配电设备费用 400万元； 不可预见费用 100万元。 内部装饰及设备费（总预算为6500万元，含上下水）： 一层大堂装饰（含南北线向外拓展230 m2，须征 地费300万元） 1000万元； 2-8楼共7层的装饰费用 1200万元； 9-16楼共8层写字楼装饰费用 500万元； 17-32楼共16层共计416套客房，每套装修设备费10万元， 4160万元； 33层会议厅等其它 200万元； 不可预见费用