岗厦河园片区改造项目经济测算分析.doc

关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果的评价 ——岗厦项目5.8容积率下 评估机构：深圳世联地产顾问公司 评估时间：2007年1月 目 录 1 岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表 - 4 - 2 测算假设及不确定性因素评价 - 6 - 2.1 测算假设评价 - 6 - 2.2 不确定性因素评价 - 7 - 2.3 可能影响项目收益的因素分析的评价 - 8 - 3 项目开发计划说明的评价 - 9 - 4 项目成本测算评价 - 10 - 4.1 项目建安成本的测算评价 - 10 - 4.2 项目其他投资项目的测算评价 - 14 - 4.2.1 前期费用评价 - 14 - 4.2.2 管理费用评价 - 14 - 4.2.3 营销费用评价 - 15 - 4.2.4 房屋公用设施专用基金评价 - 16 - 4.3 经营税金（指营业税及附加）评价 - 16 - 4.4 土地增值税评价 - 16 - 4.5 关于税收的补充说明的评价 - 16 - 5 各类型物业销售价格确定 - 18 - 5.1 基于金地报告测算时点下的物业销售价格评价 - 18 - 5.1.1 市场风险预估评价 - 18 - 5.1.2 岗厦各物业价格预测评价 - 18 - 5.1.2.1 写字楼价格预测评价 - 18 - 5.1.2.2 公寓价格预测评价 - 19 - 5.1.2.3 商业价格预测评价 - 19 - 5.2 基于本报告测算时点的物业销售价格预测 - 19 - 5.2.1 写字楼物业价格预测 - 20 - 5.2.1.1 中心区写字楼市场动态 - 20 - 5.2.1.2 三级市场情况 - 20 - 5.2.1.3 对本项目写字楼物业的销售价格预测如下页： - 22 - 5.2.1.4 项目销售期写字楼销售价格预测 - 24 - 5.2.2 项目商业物业销售价格预测 - 24 - 5.2.2.1 中心区商业物业概况 - 24 - 5.2.2.2 相关商业物业介绍 - 25 - 5.2.2.3 对本项目商业物业的销售价格预测如下： - 26 - 5.2.3 商务公寓物业销售价格预测 - 27 - 5.2.3.1 区域商务公寓物业概况 - 27 - 5.2.3.2 区域相关案例概况 - 27 - 5.2.3.3 对本项目商务公寓物业的销售价格预测如下页： - 27 - 5.2.4 各类型销售价格预测方案 29 5.2.5 项目住宅全部返还村民，未进行价格分析 29 6 对测算过程相关分项调整的说明 30 6.1 有关不可预见费 30 6.2 有关建设单位管理费 30 6.3 有关管理费 30 6.4 有关施工图技术审查费和施工图预算编制费及竣工图编制费 30 7 经济测算结果分析与综合评价 32 关于对岗厦河园片区改造项目经济测算结果评价的相关说明 岗厦项目经济测算评价主要调整参数快速浏览表 序号 分 项 名 称 原报告测算方式 世联调整的相关参数 浮动范围 世联评价 1 成 本 1.1土地出让最高使用年限 各种物业均为70年； 无浮动范围 公寓用地土地出让最高年限采用70年，写字楼用地最高土地出让年限采用50年，商业用地地出让最高年限采用40年(按国家相关政策）; 1.2管理费 计算基础为建安成本 无浮动范围 计算基础为土地成本、前期费用和建安成本之和; 1.3不可预见费 不可预见费包含在建安成本中； 无浮动范围 将不可预见费调整到总投资构成表中统计； 1.4建设单位管理费 包含在前期费用中； 无浮动范围 在管理费的统计中已包含了建设单位管理费，在前期费用中属多余项，不应纳入前期费用的统计中； 1.5施工图技术审查费 计算基础为设计费 无浮动范围 计算基础为勘察设计费 1.6施工图预算编制费及竣工图编制费 计算基础为设计费 无浮动范围 计算基础为勘察设计费 2 销售价格 2.1公寓销售价格 16000元/m2 16000元/m2~~17000元/m2 原报告预测的公寓销售价格符合市场发展的趋势； 2.2写字楼销售价格 17000元/m2 18000元/m2~~19500元/m2 根据市场发展的趋势，原报告预测的写字楼销售价格略偏低于项目所在区域正常的市场写字楼价格； 2.3地上商业物业销售价格 25700元/m2 25700元/m2~~26000元/m2 原报告预测的地上商业销售价格与市场发展的趋势相符； 2.4地下商业物业销售价格 25000元/m2 25000元/m2~~25500元/m2 原报告预测的地下商业销售价格符合市场发展的趋势； 3 项目资金缺口比较 金地测算的资金缺口 世联测算的资金缺口合理范围 17.21亿元　 15.01亿元---18.01亿元 4 世联对原报告