北京珠江壹千栋别墅四期紫宸山营销策略60页ppt.pptVIP

推盘策略︱价格涨幅及销控方式 价格涨幅： 第二阶段的价格体系，需根据第一阶段的销售情况做出相应的调整。但上涨幅度不宜过大，涨幅控制在5%以内或以市场和客户 积累情况确定，在保障销售速度的同时，兼顾一期物业的预期增值，通过阶段性的价格涨幅树立客户形象和市场口碑，促进后期入市产品的销售。 销控方式： 以稀缺性的优势产品为龙头，通过差异化的价格策略，吸引客户的关注，使项目主力产品与优势产品之间有一个高性价比的体现，从而带动主力产品的销售，降低销售风险。 确保开盘热销，形成轰动； 落实“制造惊喜”的竞争策略，拉大项目形象和实际售价的差距； 与主要竞争项目在产品价值上拉开一定差距，保持绝对的产品价值优势； 保证实现预定全盘均价。 开盘价格制定依据： 推盘策略︱开盘策价格制定 推盘策略︱开售条件 工程方面 A、 工地条件 样板街区完成装修 2) 售楼处全面完成,交付使用 3) 园区人工湖及样板区水系景观完成,注水完成 4) 样板区绿化景观、内部道路、入口系统等 项目销售策略 价格策略 推盘策略 销售排期 销售排期︱ 根据销售阶段排期 以上销售排期是在项目产品、园林、物业达到四期紫宸山项目标准的前提下可能实现的销售周期； 未来受到市场、政策、项目自身等诸多不确定性因素影响，会延长项目的销售周期； 销售排期中不包含32套样板间，共计销售套数424套，销售金额20亿元； 此计划分解为静态推导，具体销售情况将根据入市时间及阶段涨幅确定。 销售排期︱ 项目价值提升建议 价值提升建议︱ 根据目前的项目规划，所有产品呈兵营式分布，这样的规划布局一方面容易引起对视，一方面使这个社区减少了品质感，通透的道路使这个社区一览无余，兵营式布局虽然能够充分利用容积率，但项目的生活品质被降低。 一、规避兵营式布局、避免对视，提高生活舒适性 联排产品规划为错落分布，景观、视觉上更加丰富； 增加户型的人造坡地设置，增加产品的私密性和舒适度，减少对视； 根据目前的项目规划，项目整体由一条南北向的水域分割，由于水域面积较小，临水景单位有限，其他联排单位之间没有水系，只有通过园林装饰进行分割。 价值提升建议︱ 二、增加横向水系或者次级景观带 建议增加横向的水系，一方面可以提升联排产品的品质，另一方面通过水系的分割能够增加临水景单位，增加项目的价值点； 通过多层次的景观变化，增加产品价值梯度，实现项目价值的最大化。 双拼别墅在产品品质上要优于主流产品壹千栋。在未来的销售过程中，双拼产品将成为整个项目品质提升的筹码，一方面起到拉升项目整体调性的作用，另一方面满足高端客群的需求。 价值提升建议︱ 三、双拼户型优化调整 目前的双拼产品面积为300平米，和联排产品的边间户型面积一样，差异化不大，建议将双拼户型面积增加到400平米左右，并在内部户型上实现创新，从而提升双拼价值，满足高端客群的需求。 庭院装修可以增加产品的附加值，对客户来说也是方便入住后对庭院的使用，由于客户对庭院的需求不同，针对不同客户需求提供多种菜单式的装修方案，供客户选择。 价值提升建议︱ 四、菜单式庭院装修方案 对不同户型庭院进行不同风格的装修，以满足客户的个性化需求。 放大庭院对市场的吸引力，提升产品附加值。 2009年3月 整体营销策略 高质优价 营造销售现场高品质的别墅居住氛围，以产品打动客户。 现有产品形态及户型设计具有作为区域别墅升级换代的潜质，如果能够以较高的设备设施和园林标准打造项目，在区域内产品品质将无可替代。 充分重视细节的塑造，要敢于与竞争项目拼细节。 高品质的产品对应科学的价格体系，产品质量与价格相辅相成，达成项目热销。 营销策略︱产品力策略 建筑和景观营造超越区域内，以四期紫宸山为目标，通过对细节的充分塑造，做到区域市场内综合品质无可替代。 项目产品力的核心是： 奥北别墅区具备纯正血统， 更新换代的产品，区域市场的典范， 强调产品均质化，客群的同质化。 营销策略︱产品力策略 对标项目壹千栋四期紫宸山建筑及庭院效果图： 营销策略︱产品力策略 对标壹千栋项目外立面用材情况： 对标项目壹千栋四期紫宸山门廊效果图： 营销策略︱产品力策略 营销策略︱产品力策略 对标壹千栋项目环保用材细节： 采用地暖溶雪技术营造的车库溶雪道 麻花石减速道铺装 营销策略︱产品力策略 对标壹千栋项目景观细节： 产品力策略 营销力策略 项目营销策略 营销策略︱营销力策略 以会所（售楼处）、实楼样板区、接待中心、软性服务的综合体验树立市场形象，与周边项目绝对差异，提前实现产品价值。 体验式营销 通过对路牌、指示牌、停车场、样板间包装、园林音乐等生活细节的实施来渲染一定的居住氛围，营造温馨的生活环境，从心理方面激发客户的购买欲望。 营销策略︱营销力策略 示范区营造