081127开元龙泉项目开发节奏铺排方向建议( 6).pptVIP

入市时机建议：2010年第二季度初入市 选择理由： 从整体宏观经济形势出发， 受全球经济萧条影响及国家宏观经济政策调控，未来1年内经济大幅上涨迹象不明显。 从整体楼市及区域楼市的复苏点出发， 受近期地震影响，郊县楼市（以龙泉为代表）量价下跌较大，就地震后而言，月均销售量下跌30-50%，价格下跌10-20%，近期回暖迹象不明显，预计复苏点将出现在2010年年初。 从开发风险角度出发， 结合宏观经济、区域楼市、项目开发风险综合考虑，销售周期应尽量与开发周期相一致。预计2009年楼市迹象不明朗，国家宏观调控滞后等原因，2010年入市，4-5年内将完成项目整体销售，与近200亩分三期的开发周期较为一致。 - * - 本报告是严格保密的。 开元龙泉赛车场项目开发节奏铺排方向建议 开发顺序共分为三期： 一期开发会所及西南侧组团（花园洋房） 二期开发中部组团（纯多层+花园洋房） 三期开发东北部组团（点板式高层） 开发顺序因遵循如下几个原则： 首先，资源+产品打造项目品牌（一期产品） 其次，体验至上，提前打造示范区（如会所、一期景观示范带、实体样板楼等） 再次，预留产品调整空间，根据市场适时调整后期产品，开发风险控制最小（如一期开发不采用大开挖，而采用局部开挖；如市场后期转暖明显，可考虑将二期调整为小高层/高层，提升容积率；如市场持续低迷，也预留三期产品仍以洋房/多层形态面市） 开发顺序 立体总平 项目开发分期方向建议 项目开发节奏总体铺排方向建议 时间 3月 12月 1月 12月 1月 12月 1月 2012年 一期 （花园洋房， 约270套 ） 一期开盘 截至2011年年中，一期销售率约达90% 三期 （点板式高层， 约1844户） 备注：“最终推盘计划以开发商实际回款要求及市场变化为准” 2011年 2010年 二期 （纯多层+花园洋房，约490套） 二期开盘 三期开盘 项目亮相、开放市内临时接待点；现场销售中心（会所）、景观示范区呈现，一期 产品发布及蓄客 一期实景样板楼呈现，二期 产品发布及蓄客 截至2012年第四季度，二期销售率约达90% 三期 产品发布及蓄客 截至2012年年底，完成项目整体销售面积的55-60%（以现产品排布估算）。 结合区域市场及项目产品情况预判，整体开发、销售周期约4-5年，2010年-2014年，共分为三个阶段（与开发周期并行），一期相对独立，二、三期可并行开发。 截至2012年年末，三期销售率约达40% 年度回款情况预判：第1年为项目形象打造期，推售产品线单一，年度回款较少，约0.63亿；而第2、3年由于销售产品线丰富，且价格微升，年度回款持续上涨，并于第3年达到最高点，回款金额分别约为1.78、3.7亿；其后2年，虽价格微升，但产品逐步回归较为单一的高层产品，年度回款金额约为3.5-3.6亿。 时间 3月 12月 1月 12月 1月 12月 1月 2012年 2011年 2010年 一期 （花园洋房， 约270套 ） 三期 （点板式高层， 约1844户） 二期 （纯多层+花园洋房，约490套） 预估售价3800元/㎡ 预估售价4000-4200元/㎡ 预估售价3800-4000元/㎡ 预估售价3700元/㎡ 预估售价3800-4000元/㎡ 预估售价4000-4500元/㎡ 销售金额预估 0.7亿（花） 0.57（花）+0.86（多）+0.49（高）=约1.9亿 0.92（多）+2.94（高）=约3.9亿 约3.5亿/年 2013-2014年 回款金额预估 0.7*90%=0.63亿 0.07（上年度）+1.9*90%=1.78亿 0.19（上年度）+3.9*90%=3.7亿 约3.5-3.6亿/年 2013-2014年 另附， 花园洋房、多层产品附加配置建议： 增设电梯，提升产品亮点，打造区域低密产品差异性 参考案例：龙湖弗莱明戈、中铁瑞城新界、龙湖三千城铜雀台 备注：关于低密产品（洋房、多层）创新，可三方会谈取得一致意见后优化。 Thanks! 嘉联地产开元项目组 2008-11-27 - * - 本报告是严格保密的。