招商地产苏州项目开发设想-.ppt

一核两带三片：38平方公里建城区为“绿核”， “绿核”的东西两侧辅以阳澄湖、盛泽荡生态保护带和漕湖、太湖湖滨生态保护带；西部、中部、东部分别形成工业、商贸住宅、旅游度假三个片区。 相城区区域 用地规划图 地块西、北侧现状 用地西侧呈不规则状，除西南角与江南村别墅相邻外，其他均为水系及鱼蟹塘；北侧多为农民住宅，并在与徐阳路交界处有一小型超市及菜市场。 地块南、东侧现状 地块中部用地现状 用地周边配套及交通状况 项目周边除北侧一菜市和小型超市配套外，其余城市生活配套均在2公里之外缺少幼稚园教育。大型购物超市。饮食娱乐稀缺。 公交系统不发达（只有801路） 用地规划设计要点 项目SWOT分析 项目SWOT分析 三个里程碑 第一个里程碑：招商海月花园——招商地产正式挺进大规模商品住 宅开发的行列 第二个里程碑：阳光带·海滨城——招商地产第一次走出蛇口的经典力作 第三个里程碑：招商地产走出深圳，启动全国范围内跨区域商品住宅开发的宏伟战略目标 如何实现第三次的飞跃，成为地产发展历史中的第三个里程碑。 苏州项目最具条件，理当肩挑重任，首当其冲，再塑地产辉煌篇章！ 项目开发战略模式的探索 1、土地储备 苏州项目的战略意义（第三种战略模式） 一次性全面开发的不可行性 我们不否认招商地产具备一次性开发完毕的能力，但从项目本身的战略意义， 以及市场的成熟度等多方面分析，认为一次性开发存在较多的弊端！ 苏州项目的启动，正是一次尝试与探索， 意义深远！ 在分析项目战略及对开发模式的研究 在确保项目开发品质的前提下 我们认为 综合项目成功的核心要素，一个字 快！ 产品定位 庭院住宅，花园洋房 离尘不离城的低密度住宅 中产阶级的领地 产品类型 联排别墅（TOWNHOUSE） 叠加式TOWNHOUSE 集合式TOWNHOUSE 小高层住宅 面积及价格区间 TOWNHOUSE以200㎡-230㎡为主，总价控制在100-120万人民币的范围内，位置优越的地方可适当考虑少量240㎡-250㎡的户型； 多层住宅（此处指叠加式TH和集合式TH）从150㎡-190㎡，总价控制在75-95万人民币范围内； 小高层住宅100㎡-120㎡（小高层为最后开发的产品，考虑到两年后销售单价上调的可能性，总价应在60-72万人民币的范围内）。 需考虑 如何利于分期开发 如何利于第一期快速启动 如何利于形成核心卖点和满足展示要求 如何结合道路关系与施工组织 如何结合水系统的运用 如何以小区主干道与水系来进行分期划分 如何利于突破限高和其它规划要点而又不影响第一期的推进 总体规划原则 分期以主干道及水系为分界线，以保障各区的独立开放性，并便于总平管网的分期组织； 商业和会所相对集中，并作开放式的空间处理，以利于商业的连续性和展示性，以及会所的后期使用，同时利于社区的人气营造和展示效果； 风格建议 现代江南水乡住宅 1．空间上：传统的两进院落或三进院落，带中庭院的TH。 2．符号上：可出现“◇”、山墙、回廊、两坡顶、黑瓦等元素。 3．色彩上：可选择亮丽的、炫的色彩。 4．充分在规划上利用好水系：有水，但不能多。 5．充分理解“现代”二字，并诠释水乡住宅的空间特色。 6．产品空间系列： i.????内院式TH ii. 叠加式TH iii.??集合式TH iv. 小高层带露台或入户花园 规划设计建议 规划设计建议 分期原则 必须保证一期的独立性、完整性，并不受二、三期指标、限高、产品形态变化的影响（即：占地恒定、容积率恒定），以便顺利开； 保证一期可销售面积不少于7万平方米； 一期展示商业区须提前动工，并不受后期规划变动的影响； 二、三期分界可以在后期调整。 规划设计建议 项目第一期的总体开发设想 第一期的市场定位和产品综合建议如下： 确定在地块西南角(较为成熟) 容积率定为0.8（有利于后期分期开发） 产品类型：TOWNHOUSE、叠加TOWNHOUSE（CITYHOUSE三到四层），比例：7：3 利用地域优势、低密度产品优势吸引高端客户群 高端客户群：相城区私营小业主；市县中高层以上政府公务员、教师、医生；园区、市区中白领阶层；投资客和外商；周边县级市的高收入阶层。 5、总价：TOWNHOUSE 100-120万元/每套、叠加TOWNHOUSE 80-100万元/每套 6、户型面积：GH-250平米以上、SH-210~230平米、CH上-160平米左右、CH下-180~200平米 7、户型特点：有天有地，先入花园后入户，独立私家车库（车位），复式住宅，有挑空空间，强化楼梯，对传统苏