万科房屋地产.docx

一．万科集团简介： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。公司前身：成立于1994年，是万科集团全资子公司，核心利润企业。公司前身为1988年成立的万科集团房地产经营管理本部，是万科房地产业务的发源地。1998年至2003年度，公司连续六年在深圳市房地产行业综合开发企业资质排名前列。2002年，被国家建设部评为国家一级资质房地产开发企业，2003年6月通过国际权威机构BSI认证，荣获UKAS（英国认可委员会）颁发的ISO9001：2000质量管理体系证书。下属的深圳市万科物业管理有限公司在业内享有卓越声誉，于1996年通过ISO9001质量管理体系认证，2002年被国家建设部评为国家一级资质物业管理企业。 公司楼盘十余年来公司专注于房地产市场的开发，房地产开发事业蓬勃发展，以不断的创新和超越铸造了 “万科城市花园”、“万科四季花城”和“万科金色家园”、“万科东海岸社区”为代表的引领市场的优秀项目品牌，经营业绩实现持续增长。近五年来累计完成房地产总投资65亿元，累计商品房竣工面积112万平方米，累计商品房销售面积106万平方米，累计商品房销售收入75亿元，累计利税总额14亿元，企业资产总计达32亿元。自1997年来，连续3届荣获深圳市纳税大户称号，在同行业中连续6年名列第一。目前公司业务已由深圳扩展到广州、佛山、中山、东莞、惠州等地，形成了以深圳为区域管理中心的泛珠三角城市群发展模式。区域内现有房地产开发经营人员近400人，物业管理人员1500人。 万客会客户是我们存在的理由，客户是我们永久的伙伴。自“共管式”物业管理服务模式在第一个项目天景花园创立后，酒店式、无人化、个性化、邻里守望、体验式、金钥匙式等服务模式相继涌现。1998年创办的国内首个由发展商发起建立的客户俱乐部组织“万客会”，于2004年1月正式扩展成为“华南万客会”，对广州、佛山、中山、东莞等地会员秉承一致的服务理念，建立理性、对等、双赢的交流方式。2001年初创立的客户服务中心统筹售前、售中、售后客户服务管理，开放的客户投诉平台，严格的投诉日报制度，“让万科在投诉中完美”的客户服务互动文化逐渐积累形成。让客户的脸上写满灿烂的笑意是我们义不容辞的责任。 二．房地产行业状况：1、制度维度制度维度决定的是房地产行业的价格形成机制，在中国特色的基础下，价格形成的行政和制度成本很高，灰色地带很广，制度不确定性大。因此对于房地产业而言，在这样的制度创造的市场环境中，成本具有很大的随机性。不能用制度本身来看待成本，很多事情的人为随意性决定了这个行业本身的暴利不仅来自行业，还来自制度方向的选择和制度缺失导致的人为影响。制度是决定房地产价格的主要因素，是由房地产业的特殊性决定的。土地供给方式，税收制度，制度成本构成，这三个方面的制度选择决定了房地产业的定价机制。要改变房地产业的现状，从制度入手是治本的方法。2、宏观经济维度作为一个发展中国家而言，/data/mac/year_idx.php?type=001symbol=00102GDP和收入的增长将是长期的主要趋势。人均收入达到怎样的水平，就具备房地产价格相应的购买力。中国经济的持续发展，将导致对房地产价格的承受能力不断提高。经济发展的用地需求，在农业，工业，公共领域，自然环境和商业用地，等方面都是持续增长的局面。用地矛盾对于向中国这样的国家而言，会越来越紧迫。对于房地产行业而言，城市不断的扩张，将导致城市中心区的地产价格始终保持强势，逐步由民用向商用转化。城市扩张推动中心区的商业机会增长，这些区域的商用价值将逐步挤出民用需求。3、人口维度人口维度与土地构成影响房地产价格的因素结构。随着经济的不断发展，各方面的用地需求会不断增长。人口与土地构成的结构，在人均比例，人口结构，区域配置，功能化三个方面发挥作用。农村人口向城市人口的转移，大城市对中小城市人口的新引力，中心区与周边区域的差异，人口结年龄和购买力结构因素等问题，都构成了推动地产价格上涨的因素。4、供需维度供需维度在中国是最受关注的维度，但也是最不重要的维度。因为供应具有弹性，需求增长了，可以通过供应满足需求，只是需要时间。需求也是