发展海南房屋地产业的几点思考.docx

发展海南房地产业的几点思考发展视野海南房地产准确定位是国际旅游房地产，应充分利用国际旅游岛的品牌效应，积极探索适合中国国情的旅游房地产科学发展模式。海南房地产准确定位是国际旅游房地产海南的房地产需求不同于其他城市，也不同于普通的居住型房地产需求。建设海南国际旅游岛的目的是大力发展旅游产业，以旅游业为先导产业带动全面建设，而大规模的开发住宅式房产，绝不是海南房地产的发展方向。海南的房地产发展，首要是限制资源掠夺式的纯住宅模式开发。为了科学合理地利用资源，海南旅游房地产必须进行模式创新，分时度假模式的引入与本土化创新将是必然。房地产开发数量应定位少而优，在层次上要定位高而精。在发展高端旅游房地产同时，如何解决当地居民需求相对较少、购买力相对较弱的少部分合理普通居住需求是海南要认真研究解决的问题。海南国际旅游岛作为中国旅游产业“先试先行”的创新示范区，积极探索适合中国国情的旅游房地产科学模式，对引导海南乃至中国旅游房地产的健康发展，少走弯路，具有非常重大的现实意义。海南旅游房地产发展存在的问题一是资源耗竭过快。纯住宅房地产发展过快，海南独特环境资源浪费较大，一次性买断，加快资源耗竭速度。二是准入门槛较低。不根据国际旅游岛建设需要及时设计出台购房规范政策，导致入岛居民养老型等房地产低端化发展。对开发商准入门槛设置较低，导致岛内高端房地产、旅游房地产发展不足，世界级国际旅游房地产商到海南开发建设顶级国际旅游房地产项目少之又少。三是经营转型滞后。海南房地产从居住地产到旅游地产、商业地产活动，这是未来行业发展的必然趋势。但目前这种转型力度不够。四是发展模式不明。世界顶级旅游房地产存在多种模式，海南旅游房地产如何在众多形态各具特色的顶级旅游房地产模式中脱颖而出，目前还缺乏研究，实际有效措施更少。五是政策支持不够。目前海南房地产的开发属于资源导向型开发，对自然生态资源和旅游资源的占用和依赖度高。常规房地产和旅游房地产在区位上均偏向滨海、滨湖、山区等优质资源区域，存在明显的低端发展与高端建设竞争，许多地区将规划的旅游用地大量改为住宅用地，在一定程度上影响了高品质的旅游房地产的开发空间，形成海南独特旅游资源的巨大浪费。国际旅游房地产发展的政策建议一是建议宏观政策对海南旅游地产严格区分。海南国际旅游房地产本质上属于投资型房地产，政策上要尊重客观本质以及经济规律，要对宏观政策制定进行新思考，建议国家层面上的宏观政策对新事物进行区分。对投资性二套房，建议不限制本地以及外地现金一次性购买，但不允许用银行资金购买，以家庭为单位，外地客户严格限制只准在海南买一套。外地客户选择必须是高端客户，对其收入以及其社会地位进行严格要求，能为海南国际旅游岛建设带来高端项目的客户可考虑放宽限制。提升开发商准入门槛，经营型房地产属于长期持有项目，同时经营型地产在创意以及经营上要达到国际一流的水准。二是建议有效解决海南普通性住房的需求。海南普通性住房需求定义为岛内普通性对纯住宅的市场需求，这部分需求相对巨大的岛外对岛内旅游房地产需求而言，属于相对数量较少的传统性房地产需求，海南要有效发挥目前全国唯一仅存的海南省集资房政策等独特的政策优势,解决普通住房需求。用通过旅游房地产发展募集到的财政资金加快建设保障性住房、限价商品房以及有效对主要城市的棚户区进行改造。三是建议明确海南国际旅游房地产发展模式。海南旅游房地产开发从一开始就要走世界顶级高端路线，采取以国际旅游岛开发需要的总资金估算进行倒推，估算从旅游地产开发这一渠道能筹集到的开发资金总量，以此对海南旅游房地产销售、土地价格进行定价，以世界顶级、国内高端客户为对象，限量发售。同时要提高房地产企业准入门槛，以限制低端旅游房地产开发。每年限量开发，按年份每年定一个量出售。按10年建成国际旅游岛规划为计，确定这10年建设期内，每年高端只能卖的旅游地产平方米数制定每年开发数量。为此，应着力抓好三个方面的工作：一是土地资源管理上，应立足于国内唯一性、稀缺性、不可再生性，强化土地供应监管，节约集约利用土地，建立优质土地储备机制，更有秩序、有效率地调控土地利用。二是充分利用生态岛、健康岛和国际旅游岛品牌，提高房地产开发建设的档次和水平，有计划地开发面向中高端消费群体的中高档商品房。三是积极引导开发一般商住房，向旅游休闲度假村、酒店式公寓等度假型居住转变。本页为著作的封面，下载以后可以删除本页！【最新资料 Word版 可自由编辑！！员工录用管理制度为规范试用期员工的管理和辅导工作，创造良好的试用期工作环境，加速试用员工的成长和进步，特制定目标责任制制度。一、员工试用期规定?1、自员工报到之日起至人力资源部确认转正之日起。?2、员工试用期限为3个月，公司根据试用期员工具体表现提前或推迟转正。（一）、福利待遇?1、试用期员工工资根据所聘的岗位确定，核