司法考试经济法讲义：土地法和房屋地产法.doc

司法考试经济法讲义：土地法和房地产法 司法考试经济法讲义：土地法和房地产法。土地法和房地产法是司法考试经济法的重要考点，考生应当重点复习。法律教育网的小编整理了土地法和房地产法的名师讲义，供考生复习参考。 精彩链接： 司法考试经济法讲义：劳动法 司法考试经济法讲义：财税法 司法考试经济法讲义：银行业法 司法考试经济法讲义：消费者法 一、土地所有权 1．土地所有权：（1）国家所有或者集体所有；（2）禁止交易。 2．国家所有的土地包括：（1）城市市区的土地；（2）农村和城市郊区中依法没收、征收、征购为国有的土地；（3依法不属于集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩以及其他土地；（4）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（5）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。所有人为国家，由国务院代表国家行使所有人权利，实务中主要是市县政府及其土地主管部门代表国家行使。 3．集体所有的土地包括：（1）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；（2）宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。所有人为集体，实务中由村委会、村民小组或者乡镇政府代表所有人经营管理。 4．集体土地征收 征收下列土地的，由国务院批准：（1）基本农田；（2）基本农田以外的耕地超过35公顷的；（3）其他土地超过70公顷的。 征收其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。 征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物和青苗的补偿费归所有人所有，安置补助费专款专用，谁负责安置就付给谁。 5．土地用途制度：农用地、建设用地、未利用地 二、国有土地使用权 1．国有土地使用权的特征 （1）主体广泛性：境内外法人、非法人组织，公民 （2）取得方式多样性：原始取得（出让、划拨），继受取得（买卖、赠与、出资） （3）内容的差异性：出让和划拨方式取得的国有土地使用权内容有差异 2．出让 （1）主体：境内外法人、非法人组织和公民。 （2）程序：经市、县人民政府批准，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同。签合同后支付出让金，领取土地使用权证，取得土地使用权。在付清全部出让金之前，只能领取临时土地使用权证。 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 （3）出让方式：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。国家将土地使用权作价出资的，企业取得出让土地使用权。 （4）出让的国有土地使用权的最高年限：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。出让方和受让方可以在上述年限内约定实际出让年限。 3．划拨 建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。征收集体土地的，划拨用地者要缴纳补偿安置费。 4．国有土地使用权的收回 有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：（1）为公共利益需要使用土地的；（2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（4）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；（5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。 三、集体土地使用权 1．土地承包经营权 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为30年。在土地承包经营期限内，对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的，必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。 农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜