山东 李民 房屋地产开发企业成本核算10大核心问题.doc

中税网公告 中税网函2011 第[0908]号 房地产企业成本核算10大核心问题 我国房地产企业在经历了狂热、低迷、大起大落，目前正处于理性发展阶段。经过这些年的整顿，有关法规制度已经比较完善，房地产开发将在有序规范的道路上运作，房产商要想获得经营利润，除了必须提供适销对路的房源外，还应该降低开发成本，严格控制各项费用支出. 企业在房地产汇算中会遇到很多问题，对于这些问题，企业应该如何解决、应对？ 本课程针对房地产企业成本核算的十大核心问题进行讲解，帮企业正确解决房地产核算中遇到的问题！ 本课程是中税网独家课题，由中税网特聘专家李民老师研发，机会难得，不容错过 【精彩内容摘要】 第一部分：内外资房地产企业的相关政策演变及重点问题分析 一、房地产开发企业所得税10个专属文件解析 二、房地产开发企业土地增值税14个专属文件解析 三、房地产开发企业公告2010年第29号：房地产企业注销当年汇缴出现亏损可退多缴的所得税。 （企业所得税如何与土地增值税协调） 第二部分：房地产企业未完工产品销售收入的所得税核算一、未完工产品销售收入征税原理分析 1、未完工产品收入的含义； 2、未完工产品销售收入的计税范围？ 3、司法判决对未完工产品收入中的所谓合法收入、非法收入的定义及适用； 4、未完工收入预缴及汇算时扣除期间费用及税金及附加的税收争议根源分析及政策适用； 5、房地产开发产品未完工收入纳税实务解析 二、未完工收入转化为完工收入的汇算清缴 1、如何将未完工收入合理转化为完工收入？ 2、计算实际毛利； 3、如何进行毛利额调整？ 4、未完工收入转化为实际销售收入； 5、完工产品确认野战的时机选择与操作技巧； 6、代收费用的所得税及营业税、土地增值税解析 三、销售收入确认时点的汇算清缴 1、如何理解新31号文《销售合同》和《预售合同》条款？ 2、直接收款方式 3、分期收款方式及申报表填报技巧 4、委托销售方式 5、包销方式的所得税、营业税征税规定 四、视同销售的汇算清缴 1、先租后售（自产自用） 2、“买一赠一”是否需要视同销售？ 3、以地（房屋）投资的税务处理 4、工抵房问题税务处理 5、拆一还一的所得税及营业税处理 五、预租收入和租金收入的汇算清缴 1、预租收入的所得税处理 2、预租收入的营业税处理 3、租金收入的所得税与营业税新政 4、转租业务的营业税、房产税处理 5、售后回租的营业税、所得税处理 六、股权转让与投资收益的汇算清缴 1、股权转让和资产转让的税收利益比较？ 2、股权损失的处理技巧 第三部分：房地产企业计税成本的汇算清缴 一、地产企业计税成本理念清晰之七大步骤 1、如何划分成本对象？（六个标准） 2、如何归集开发成本？（三种成本） 3、如何分配共同成本？（4种方法） 4、确立完工标准？（三个标准） 5、计算单位可售成本确定可售面积常见问题 6、确定计税成本常见问题 7、计税成本的调整（两次分摊） 二、计税成本存在问题 1、有没有合法扣税凭证（有没有）？ 2、发票真假的所得税检查与处理（真不真）？ 3、真票虚开的稽查及历史遗留问题； 4、混淆成本对象； 5、不配比结转成本。 三、什么是合法的扣税凭证？ 房地产开发企业税前扣除税企争论分析 四、地产企业期间费用的汇算清缴 1、福利费、职工教育经费、坏账准备的新旧政策衔接 2、广告费（业务宣传费）、业务招待费 3、固定资产折旧与残值比率的新旧政策衔接 4、跨期费用问题处理 5、地产企业高利贷利息转化为劳务费发票的税务 五、实务操作房地产开发企业计税成本分摊方法对所得税及土地增值税的影响 【受益对象】企业总裁、董事、总会计师、财务总监、财务经理详情请登录： 咨询电话：0531请将报名回执表传真至，报名3日内将款项电汇如下户： 账 户：开 户 行： 账 号：3700 1616 2050 5014 9306全国统一服务热线：400-600-8999  ——李民 报名回执表 企业/机构名称(请盖公章)： 企业/机构地址： 联系人姓名：