房屋地产开发与经营(专)离线作业.doc

浙江大学远程教育学院 《房地产开发与经营（专）》课程作业 姓名： 宁丽容 学 号： 714066328002 年级： 14春 学习中心： 宁波电大 ————————————————————————————— 第一章 绪论 一、名词解释 1．房地产：房屋及其附属物（与房屋相关建筑物）和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的各种财产权利。其特点，固定性、耐久性、异质性。 2．房地产开发与经营：房地产开发是房地产企业 生产和再生产过程，也是完成房地产品生产和建设的过程。房地产经营是房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识有计划实现 经济活动过程。两个相对独立又相互关联内容。 3．土地储备开发：是指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应的行为。 4．房地产企业：是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租凭经营，以及中介、咨询、评估等服务的行业。房地产业属于第三产业，包括生产、流通、消费三个环节。 5．房地产项目定位：在相关的法律法规和城市指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，从而进一步进行产品定位。是为寻找房地产项目的核心控制国和稳定利润点，使项目具有独特的市场定位，从而做出科学决策的过程。 二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。 答：⑴直线制组织的结构。优点：命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点：不利于企业成长，过分依赖领导者的才能和技能。 ⑵职能制组织结构。优点：利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点：由于部门分割，不了解其他部门的工作，管理者不能了解组织整体的最佳利益。 ⑶直线职能制结构。优点：统一指挥与专业分工相结合。缺点：是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。 ⑷事业部制组织结构。优点：强化了决策机制，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。 ⑸矩阵型组织结构。优点：可以很好协调复杂又相互储存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并借助矩阵结构平台很好地发挥资源作用。缺点：消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，为了得到优秀的专业人员争斗，引起矛盾。 2．我国房地产企业的特征有哪些？ 答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。 其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。 最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？ 答：⑴难度较大，产品的固定性、单件性、复杂性。 ⑵经营风险较大，投资大，周期长。 ⑶政策性强，重要产业，民生热点。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。 答：⑴投资机会选择与决策，是房地产开发与经营的重要环节。 ⑵前期工作，是投资项目确定以后和项目开始施工之前要进行和开展的工作。 ⑶建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间上，进行建设施工的过程。 ⑷租售阶段，主要的任务是投入销售或出租活动。 5．简要叙述市场宏观环境包括哪些因素。 答：宏观环境是间接影响与制约企业营销活动的社会因素，它包括经济因素、政治因素、人口因素、政策法规因素。 ⑴经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平。 ⑵政治因素涉及政党、政权和政治活动对市场影响很大。 ⑶人口因素包括人口状况、家庭人口结构的变化等，它决定了市场的规模和发展趋势，对房地产市场的影响十分密切。 ⑷政策法规因素是介于政治和经济因素之间的环境因素，体现了尊重经济规律的要求。 6．房地产经营决策程序是什么？ 答：经营决策的程序是经营决策过程的规律性表现。经营决策可分为：发现问题、确定目标、拟制方案、分析评价、选择方案、实施追踪， 以上六个步骤都是经营决策过程所必不可少的，它们相互联系、相互制约，构成经营决策的动态过程。 7. 简述房地产开发与经营决策的内容 答：⑴财务策略中的资金核算渗透于项目的策划中，是房地产开发可行性研究的重要内容，其结果直接为项目的决策提供依据。⑵生产策略的主要内容包括：确定房地产企业的生产规模，明确开发或经营项目，生产量调节以及生产作业方式的确定等。⑶市场开发策略：主要有：市场型、市场渗透型、产品开发型及多角型策略等。 ⑷价格策略，一般价格策略包括：高价策略、低价策略、均衡价格策略等。 8．简述房地产行业管理的主要内容。 答：房地产行业组织对行业管理的主要内容包括： 一是行业专业管理。 二是建立行业内部运行规则，促进行业内各成员间的公平竞争，制止低价竞争和价格垄断行为。 三是研究行业发展规