房屋地产开发与经营复习资料.doc

第一章 房地产开发与经营概述 房地产是地产和房产的合称。狭义：房屋和房屋所占用的土地。广义：地产和房产。房地产是我国独有的概念，国际上称为不动产，如果被移动公司后会改变原来的性质、形状与价值。香港又称之为物业。 房地产特性：1位置固定性、个别性。2使用长期性3投资大量性4保值增值性5价格易受周围环境影响。 1-3低层，4-6多层，7-9小高层，10高层，30超高层。 按房地产开发程度分为：1、生地（不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地），2、毛地（具有一定的城市基础设施，但是地上有待拆迁安置的旧房屋的土地），3、熟地（具有完善的城市基础设施，进行过平整，能直接在其上面进行房屋建造的土地），4、在建工程（地上建筑物尚未完全建成，还没达到交付使用条件的房地产），5、现房（含土地）地上建筑物已建成，可直接使用的房地产。可能是新的或旧的或经过改造的。 房地产权属分类：国有房产，集体所有房产，私有房产，联营企业房产，股份制公司房产，港澳台投资建造、购买的房产，涉外房产。 我国产权性质：商品房、经济适用房、廉租住房、限价商品住房、公共租赁房、房改房、集资房等 房地产业的概念：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业。 房地产开发是指具有开发资质的房地产开发企业对房地产项目进行投资、建设和管理，形成房地产产品的物质生产过程。 房地产开发特征：1综合性，2长期性，3地域性，4风险性。 按开发的对象划分：1土地开发2房屋开发3综合开发 房地产开发的主要参与者：1房地产开发企业2政府有关部门3建筑承包商4金融机构5房地产中介机构 房地产开发程序：1投资决策分析阶段2前期准备工作阶段（三通：通电、水、道路。七通：通水、电、道路、排水、煤气、热、邮。平：平整土地）3建设实施阶段4租售及物业管理阶段 第二章 房地产开发市场调查与细分 房地产市场调查的概念：市场调查时运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理和分析与企业市场营销有关的各种情报、信息和资料，为企业营销决策提供依据的信息管理活动。 房地产市场调查的作用：1市场调查可以使企业获得大量的信息，增加房地产市场的竞争力和增强对市场动态感应并作出反应。2通过市场调查，企业可以了解、把握市场需求，确定目标市场，生产所需的房地产产品。3通过市场调查队房地产产品进行分析，对其他地段、价格、楼型、户型、绿化、配套、物业管理等内容进行调查归纳和研究，也可以使房地产的营销决策具有针对性与超前性。 房地产市场调查的内容：主要包括房地产环境调查、房地产市场需求调查、房地产市场供给调查和房地产市场营销活动调查四个方面的内容。 设计问卷的步骤：1根据整个计划研究的目的，明确知道所需收集的信息是什么，2按照所需收集的信息，写出一连串的问题，并确定每个问题的类型，3按照问题的类型和难易程度选择题型（单、多填充、多选、判断、）并安排好问题的次序，4选择一些调查者做调查问卷的初步测试，5按照测试结果，再对问卷进行修改，得出最后正式的调查问卷。 房地产细分的概念：是指营销者在市场调研的基础上，从消费者需求的差别出发，以消费者的需求为立足点，根据消费者购买行为的差异性，把消费者市场划分为具有类似性的若干个不同的购买群体-子市场，使企业可以从中认定目标市场的过程和策略。 第三章 房地产开发项目策划 房地产开发项目策划是房地产企业对新项目进行构思、设计、评价和评优的过程。 区位：简单理解为位置，不是自然地理空间位置，而是自然地理位置和社会经济位置的综合。 影响区位的因素：1自然条件和环境2城市规划方面3交通方面，4市政基础设施和公共配套服务设施完备情况5人口和经济集聚方面6社会文化方面 房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大过程、循环往复复苏-繁荣-衰退-萧条四个阶段。 房地产开发项目定位的概念：是指房地产就发投资者经过研究市场前提、技术前提和资金投入状况等一系列与房地产产品生产有关的前提条件，利用科学方法，构思出房地产产品方案，从而在产品市场和目标客户中确定与众不同的价值地位。 房地产开发项目品牌：包括企业品牌和楼盘品牌。品牌是指一种名称、术语、标记、符号或者设计，或者是它们的组合应用，其目的是借以辨认企业提供的产品或服务，并与竞争对手做出区别。 影响因素：质量，价格，服务，广告，员工。 第四章 房地产开发投资 房地产投资的含义：是指投资主体为了获得预期效益，投入一定量的货币并使其不断转化为资产的经济活动。或者说将一定数量的有形或无形资产投放于某种对象或事业中，以取得一定效益或者社会效益的活动，也指为了获得一定收益或社会效益而投入的资产。投资包括：投资主体、投资目的、投资方式与投资的行为过程。 投资按房地产经