房屋地产经济学·整理.doc

一、名词解释：6×4` 1、市场力量：企业对自己产品价格的影响与支配能力。如果一个企业有能力影响市场价格，那么这个企业就具有市场力量（垄断力量）。房地产企业在价格和开发供应量的决策上具有较强的市场力量。 勒纳指数：根据计算利润最大化的价格超过边际成本的程度，来测定生产厂商的市场势力的程度，这种测定垄断势力的方法是由经济学家阿巴·勒纳在1934年首先使用的，被称为勒纳的垄断势力度。勒纳指数的值在0～1之间，勒纳指数越高，企业的垄断势力越大。完全竞争市场上，企业的市场力量趋于零。 2、公共住房：所有通过住房保障政策提供的住房，是一种政府提供的优惠政策，包括公房、经济适用房、廉租房。 3、房地产经济周期：房地产经济具有周期波动性，一般可以划分为复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，前两个阶段为高涨，后两个为低落。 过程：经济增长对房地产的需求→刺激建筑业的发展→经济繁荣进一步刺激房地产需求→新建房地产超过实际需求→产生过剩房地产积压→房地产需求迅速减退进入调整期→存量逐步消化进入恢复期→新的经济增长使房地产需求大于供给→开始新一轮经济周期运动 4、住房消费的过滤效应：住房市场中，最初为高收入阶层建造居住的房屋，随着时间的推移，建筑物因为实物折旧、功能折旧和经济折旧，价值会有所降低，住房提供的服务降低，高收入阶层会迁居到区位、环境、质量更好的房屋中，将原有的房屋出售或者租赁给其他收入较低的家庭居住的动态变化过程。 福利过滤效应（住房福利外溢效应）：尽管新增住房供应发生在高档房市场，在住房市场过滤效应的作用下，各个子市场中的家庭都有机会获取更好的住房服务，这就意味着，市场自发的、以高收入阶层为目标的住房供给，最终也能间接地提高低收入家庭的住房状况，从而实现人人居其屋的预期目标。 5、土地一级市场：在我国是指国家作为土地所有者有偿让渡土地使用权而形成的市场。目前我国让渡国有土地使用权的方式主要有有偿出让和无偿划拨。 土地二级市场：由土地一级市场上取得的土地使用权的转让与再转让所形成的市场。包括土地使用权的转让、出租与抵押等。与政府垄断的土地使用权一级市场不同，二级市场是竞争性的 6、供给方补贴：政府对困难的住房保障是通过对供给方如开发商、出租方等提供优惠政策或补贴，以降低成本、增加供给从而降低价格或租金，最终达到提高需求方的购买力或承受力的目的。 需求方补贴：政府直接对需要住房的困难户提供住房，或发放补助提高其购买力或承受力，或货币化补贴（现金或购房券），或实物或优惠的金融政策，如贴息贷款。再如廉租房实物配租、廉租房货币配租，均属于需求方政策 7、土地增值税：以土地制增值税为课税标准，对土地使用者因转让国有土地使用权所获益进行征收的一种税。目的是合理调节土地增值收益，抑制房地产投机，减少国家土地资产流失，规范土地市场行为。 土地增值税实行四级超额累进税率，依据增值税超过扣除项目的比率，税率分别为30%~60%。土地增值额=转让土地所得的收入－规定的扣除项目金额，税额=增值额×税率；扣除项目：土地取得成本、开发成本、开发费用、转让税费等。 8、房地产泡沫：由于房地产的过度投机所引起的房地产价格脱离市场基础的持续上涨，房地产价格与价值的严重背离。 9、房地产过热：投资过热，导致房地产需求的增长速度低于新增供给的速度，所出现的空置率上升、价格和租金下降的状态。 10、泡沫经济：虚拟经济过度膨胀引致股票和房地产等资产价格迅速膨胀，其名义价格总额大到超过整体实体经济所能决定的程度时，所形成的整个经济的虚假繁荣现象。 二、简答题：5×6` 1、我国现行房地产税收： 1）耕地占用税：计税依据：占用耕地面积；纳税人：占用耕地从事非农建设的单位和个人；税率（定额税率 元/㎡）：人均1亩：10~50、人均1~2亩：4~40、人均2~3亩：6~30、人均3亩：5~25 2）城镇土地使用税：计税依据：占用土地面积；纳税人：市镇、工矿区占用土地的个人和单位；税率（幅度定额税率 元/㎡·年）：大城市：1.5～30、中等城市：1.2～24、小城市：0.9～18、县城、建制镇：0.6～12 3）土地增值税：计税依据：转让土地使用权、地上建筑物、附着物的增值；纳税人：获得转让收入的单位和个人；税率（四级超额累进税率）：增值额≤50%：30%、50%~100%：40%、100%~200%：50%、＞100%：60% 4）房产税：计税依据：房屋价值或租金；纳税人：房产所有人（非外资）；税费：从价（房产余值）1.2% 、从租（租金）12% 、免征：个人所有非营业性房产 5）契税：在土地使用权和房屋所有权发生转移时，土地和房屋的承受人缴纳的税种。税率：3%～5% 2、分析房地产泡沫产生原因： 1）资源稀缺、土地需求的多样性、供给弹性小。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性