政府本轮房屋地产调控政策对市场的影响.docVIP

政府本轮房地产调控政策对市场的影响 2010年05月14日13:38　来源： 手机免费访问：好文我顶(0) 　　和讯特约 （和讯财经原创） 　　2009年以来，伴随着中国经济的率先复苏，中国房地产市场也迎来了久违的曙光，压制了一年多的购房需求在09年二季度呈现出井喷态势，房价迅速飙升，一些热点城市的房价一个月内的上涨幅度甚至超过了10%，年度涨幅几乎翻了一番。而2010年3月份以来，央企地王的诞生，更是直接改变了市场的预期，恐慌性购房、投资炒作大量进场，房价瞬间呈现跳跃式增长，据国土资源部下属中国土地勘测规划院全国城市地价监测组近期发布的最新研究报告显示,全国重点监测城市的地价房价比均值已达到31.29%,在长三角、珠三角以及环渤海等地区的一些城市,其比例更高。特别是天津、上海、南京、杭州、宁波5城市地价占房价比已经超过40%。不断攀升的房价在增加金融风险的同时，也引发了社会的强烈不满。为了抑制房价过快上涨，抑制投机性购房，防范可能出现的金融风险，自2010年年初以来国家出台一系列政策，且4月份以来更是多重组合拳重磅出击，从市场的消费行为到企业的开发行为，从限制需求到强制增加供应，可以说是一种全方位的调控措施，力度之大前所未有。房地产政策的频频重磅出击在打击市场投资者投机热情的同时，也对金融市场尤其是期货市场产生一定的影响。下面我们详细分析下今年以来中央为了抑制房价出台的重要政策及其对市场可能产生的影响。 （和讯财经原创） 　　中央抑制房价出台的措施及目的 （和讯财经原创） 　　3月19日，国资委指出，78户不以房地产为主业的中央企业，要加快结构调整步伐，15个工作日内制订有序退出的方案。虽然78家央企参与房地产行业，可能在一定程度上会促进房价的上涨，但是实际上他们包括他们下属三级以上的房地产子企业通过房地产销售获得总收入仅占到全部中央企业房地产板块资产总额的15%左右，利润只占到7%，根本起不到主导作用，因此该政策的出台对房价的调控意义不是很大。 （和讯财经原创） 　　4月14日,国务院发出通知:要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。该政策主要是抑制市场的投机性购房，在执行贷款利率为基准利率的1.1倍之后，现行利率变成6.534%，而原来按照7折优惠的贷款利率为4.158%，无疑对于贷款者50万30年期来说，每月要多增加700多元钱。 （和讯财经原创） 　　4月17日,国务院再发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,其中对三套及以上住房贷款提出更严规定,要求“对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”,“地方政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数”。此外,通知还表示,对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,银行要暂停发放购买住房贷款。由于购买第二套房多数为改善性住房，而购买第三套房更多是投机性购房，因此该政策直接从源头上切断了购买第三套房的资金链，同时加上对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,银行要暂停发放购买住房贷款，这将有效抑制外地炒房团如温州炒房团等的投机、投资性买房行为。该措施虽然对存量房数量的影响不大，但对以投资、投机性质购房为目的的增量房数量将产生很大影响。无疑该项措施的打击力度是非常大的，几乎可以说是封杀了投机性购房的需求。 （和讯财经原创） 　　另外，通知还强调加快保障性安居工程建设。确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。结合上面这个措施我们可以看出国家是综合运用抑制需求和增加供给两个方面，可见中央调控房价的决心之大。 （和讯财经原创） 　　在国家推出房地产调控政策的关键时期，5月2日，央行规定从2010年5月10日起，再一次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为17%；农村信用社、村镇银行暂不上调，仍旧保持13.5%的水平，由于此次调整后大银行存款准备金率为17%，较历史最高记录17.5%，仅离一步之遥，此轮调控可一次性冻结金融机构资金约3000亿元，这无疑再次收缩了楼市的贷款规模，增加了开发商贷款的难度。 （和讯财经原创） 　　就在国家政策重拳出击的同时，5月5日开始，北京公积金购二套房的首付比例从原来的4成提高到5成，第三套房暂停放贷。由于近期随着商业银行对房贷从严，一些购房人把目标瞄向了全款及公积金，在北京的二手房市场中，公积金贷款比例在4月14日新