二手房转让过程中需要交的多种税.doc

二手房转让过程中需要交多种税，那么买二手房要交哪些税？请看下文的详细介绍。　　营业税　　个人转让住房应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为５％。又按照财政部、国家税务总局《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 享受优惠政策的普通住房应同时符合以下三个条件：住宅小区建筑面积容积率在1.0以上、单套建筑面积在140平方米（含）以下、实际成交价格在同级别土地上住房平均价格的1.2倍以下。　　附加税费　　以应纳营业税额为计税（费）依据，适用税（费）率如下：　　1、城市维护建设税按市区7%，县城、镇5%，不在市区、县城或镇的，税率为1%计征；2、教育费附加按3%的征收率计征；3、地方教育附加按2%的征收率计征；城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并征免。　　个人所得税　　个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。转让收入为实际成交价格。　　根据国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知。对转让住房收入计算缴纳个人所得税时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。　　合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。1.支付的住房装修费用。纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：（1）已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。纳税人原购房为装修房，即合同注明房屋价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的,不得再重复扣除装修费用。2.支付的住房贷款利息。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。3.纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，凭有关部门出具的有效证明据实扣除。　　纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，可按3%的比例核定征税。　　个人转让自用五年以上，并且是唯一的家庭生活用房，经地方税务机关核实，其所得暂免征个人所得税。　　契 税　　按规定契税应由买方缴纳。契税应纳税额根据房屋成交价格和税率计算征收。税率具体规定为：个人购买非普通住房的，按4%税率征收；个人购买自用普通住房和经济适用住房的，按3%税率减半征收；个人首次购买90平方米及以下普通住房的，按1%税率征收。　　以上各税，以实际成交价格为计税依据的，如果房屋实际成交价格明显低于市场价格并无正当理由的，地税征收机关可以参照评估价格或者市场价格进行核定。　　如老李2007年5月1日在石家庄市区某小区购买了一套120平方米的商品住房，购买价款46万元，并缴纳契税0.69万元（不考虑印花税）,装修费用5万元（有发票）。2010年5月1日，他将这套住房以60万元转让给钟先生，双方各应缴哪些税？　　一、老李应负担的税收：　　1、老李属于个人将购买不足5 年的普通住房对外销售，应按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税（要求提供原购房发票）。　　应缴营业税（60-46）×5%=0.7万元；　　应缴城市维护建设税0.7万元×7%＝0.049万元；　　应缴教育费附加0.7万元×3%＝0.021万元；　　应缴地方教育附加0.7万元×2%＝0.014万元。　　以上营业税及附加合计0.784万元。　　2、个人所得税不符合免税条件，若据实征收，可以扣除房屋原值、购买时缴纳的契税、转让时所缴纳的营业税及附加，装修费用在购买价的10%以内可据实扣除（4.6万元）。应缴个人所得税　　（60-46-0.69-0.784-4.6）×20%=1.5852万元　　若纳税人未能提供完整、准确的有关凭证，不能正确计算应纳税额的，可以按转让收入的3%核定征税，应核定征收个人所得税60×3%=1.8万元。 再简单总结一下： 买方： 1、契税：1.5%×总房价（普通住宅）非普通住宅3%×总房价 2、交易手续费：2.5元×建筑面积 3、合同印花税：0.05%×总房价 4、中介费：1%×总房价 5、权证印花税：5元 6、登记费：80元