第五章 房屋地产评估.docVIP

第五章房地产评估 一、单项选择题 1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）A．2900元/m2B．3223元/m2C．3322元/m2D．4000元/m2 2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）A．9%B．12.5%C．7.5%D．5% 3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）A．140万元B．157.5万元C．141.4万元D．148.5万元 4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）A．1736.85万元B．1795.45万元C．1818.36万元D．2100万元 5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）A．86万元B．87万元C．90万元D．85万元 ．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）A．8600元B．8800元C．9000元D．12000元 ．有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）A．1000元/平方米B．1500元/平方米C．2100元/平方米D．2800元/平方米 ．有一宗地，出让年期为50年，已使用30年，资本化率为10%，预计未来每年的收益为15万元，则该宗地的评估价值最接近于（）A．128万元B．141万元C．149万元D．150万元 ．有一宗房地产，评估基准日后第一年的纯收益预计为70万元，资本化率为8%，以后未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长1%，则该宗房地产的在永续使用的前提下评估价值最近近于（）A．700万元B．800万元C．1000万元D．1100万元二、多项选择题 1．我国的城市地产市场分为一级市场和二级市场，与一级市场相对应的价格包括（）A．基准地价B．标定地价C．土地使用权出让底价D．土地使用权的转让价格E．抵押价格 2．引起建筑物功能性贬值的因素主要有（）A．政策变化B．建筑物使用强度不够C．建筑物用途不合理D．建筑物设计不合理E．周围环境发生变化 3．地产作为一类资产，它可能出现的贬值损失主要有（）A．“功效损失”B．有形损耗C．超额运营损失D．经济性贬值E．超额投资损失 ．对于楼面地价与土地单价之间的关系，下列说法中正确的是（）A．楼面地价一定大于土地单价B．楼面地价一定小于土地单价C．楼面地价可以等于土地单价D．楼面地价可以小于土地单价E．楼面地价可以大于土地单价 ．影响房地产价格的一般因素包括（）A．房地产价格政策B．城市发展战略C．国民经济发展状况D．社会发展状况E．物价水平 ．土地的价格（）A．是地租的资本化B．是由土地的生产成本决定的C．具有个别性D．是土地权益价格E．是由土地的效用决定的 ．假设开发法中的投资利润是以（）为计算基础的。 A．专业费用B．投资利息C．地价D．建筑费用E．税费 1．待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的市场价值。 2．某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年限为40年，现该房地产拟出租，出租期为10年，按租赁双方的租赁合同规定，前5年租金是以第一年租金8万元为