皇城酒店公寓营销推广报告.docVIP

目 录： 第一部分 宏观市场研讨分析 沈阳市房地产市场综合概述 项目所在区域的环境及房地产现状分析 目标消费群分析界定—布波一族 第二部分 项目核心竞争力分析 一、项目SWOT分析 二、项目劣势淡化方案建议 三、该案的策略重点及市场切入点 第三部分 市场差异策略提炼 一、区域市场同类产品供应量分析 二、市场已存竞品分项研判 三、潜在市场竞品综合分析 项目开发步骤策略建议 第四部分 目标客群定位分析 一、目标客群准确定位 二、目标客群购买需求追溯 三、目标客群消费心理分析 四、客群心理核心攻破要点 第五部分 项目准确市场定位 一、项目整体形象定位分析 二、附加概念提炼及注入 三、项目形象定位支持要点 第六部分 建筑整改方案建议 内部装修标准 通讯网络布设 智能系统建议 配套设施建议 第一部分 宏观市场研讨分析 沈阳市房地产市场综合概述 衡量房地产市场形势，必须遵循以下标准，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次要看房屋价格的波动及其走势。从沈阳市目前房地产市场的运行情况看，正处于正常发展的佳境状态，如果从房地产周期角度看，则是房地产健康发展阶段。有以下数据可以证明： 来自沈阳房地产交易中心商品房合同登记备案的数据显示，今年1—6月份，沈阳市商品房销预售面积2，265，796平方米，比去年同期增长44.8%，商品房销预售金额712，747万元，同比增长54%。这一增长幅度创沈阳楼市之最。 另据沈阳市统计局统计，今年上半年，沈阳市房地产开发新开工面积318万平方米，同比增长1.1倍，其中新开工商品住宅258.5万平方米，同比增长85.3%，存量房转让面积同比增长50%，存量房转让金额同比增长57%/。以上数字用事实验证了人们对于今年楼市升温的感受，也真实地反映了沈阳楼市供需两旺的良好势头。 沈阳房地产市场所呈现的繁荣局面是由以下几点原因决定的： （1）、 大规模棚户区拆迁改造，将对房地产市场联动消费提供有利契机。按照市政府的总体规划，三年内沈阳市将完成10万户棚户区和旧房区住宅拆迁改造任务，加上商业开发动迁，被拆迁户将达到13万户。三年内全市将有8.8万户拆迁居民进入交易市场购房，可实现交易面积680万平方米，交易额可达152亿元；其余4.2万户居民将进入房屋租赁市场，原租赁市场将有20%挤入存量房市场，可增加交易面积50万平方米，交易额10亿元；同时将有近8万户居民将由存量房市场挤入商品房市场购房，可实现交易面积1000万平米，交易额290亿元。届时房地产市场的联动消费和梯次消费格局将完全形成，市场的挤出效应和放大器式效应将得到完全实现。 （2）、投资型买房渐成时尚，房价将稳步攀升。我们对1999年到2002年间的股票市场，银行储蓄和房地产市场的运行情况进行分析，10年来，我国的股票指数由700点增长到1500点，增长1倍，投资储蓄也增长1倍，而商品房市场平均价格由每平900元增长到3000元，增长2倍多。因此，导致了近年来越来越多的投资者把购房作为新的投资方向。 （3）户籍制度改革，吸引大量外来资金，将为我市房地产市场繁荣注入新的活力。沈阳市买房落户政策逐步放开，吸引了大批外来人口，壮大了购房者队伍。据统计，外地居民在沈阳买房的2001年为900户，2002年为1600户，2003年上半年已达1400户，如果该政策进一步放开，三年内至少有12000户外地人在沈阳买房，可增加交易面积72万平方米，交易额15.6亿元。 （4）、郊区城市化发展步伐的加快，将掀起我市房地产市场新一轮的发展高峰。通过对近两年房地产交易情况统计和市场调查，市区的商品房开发量逐年减少，70%以上分布在大东、铁西、于洪等周边地区，且建设规模大，景观好，园区配套，附属设施齐全，价格户型合理，因此交易火爆。加之这些地区土地开发资源丰富，发展空间广阔，正在成为房地产开发新热点。 项目所在区域的环境及房地产现状分析 区域综合环境分析: 本项目沈阳市和平区十一纬路82号，属于沈阳的中心商业区-和平区的范围内，和平区位于沈阳市区的中部，是沈阳市的政治、经济、交通、科技、文化和商贸中心，该区域拥有近百年的商业发展历史，商业优势十分突出。太原街、北市场、南市场曾经赫赫有名。目前全区11个大型专业市场、近万个商业网点和12个集贸市场， 构成了全市最大的产品交易市场和购物区域，成为东北地区商品和物资的重要集散地。作为以第三产业为主体产业的中心城区， 2003年初，全区第三产业产值占国内生产总值的比重已达到90%以上，具有良好的商业氛围。 （1） 商业环境：本案位于马路湾、太原街两个繁华商圈包围之内，该区域的特点是老牌的商业集中区域。自沈阳市建市以来，就一直与中街区域并称为两大商业区，该区域