房屋租购一体化金融服务研究与思考-深圳金融.DOC

房屋租购一体化金融服务研究与思考 摘要：目前全国已有20多个城市出台加快培育和发展住房租赁市场的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予相应的政策支持，房地产租赁在政策推动下迎来历史性机遇。面对巨大的市场需求，商业银行金融服务提供方面大有可为。本文在梳理国内当前住房租赁金融业务模式的基础上，建议商业银行加强与房地产租赁运营主体合作，引入信用体系，打造多渠道多场景的交易平台，构建“金融+生活+商业”良性生态圈，同时积极试水租赁证券化，以房屋租购市场中获客、活客、留客为主要发点，积极开展住房租赁金融创新。 关键词：房屋租购一体化　长租市场　金融服务 詹志辉 刘建军 张晓文 李晓明 作者简介：詹志辉，福建师范大学理学硕士、厦门大学工商管理学硕士，现为兴业银行网络金融部总经理、福建互联网金融协会会长，研究方向为互联网金融。 　　　　　刘建军，现任兴业银行网络金融部平台创新处处长，研究方向为互联网金融。 　　　　　张晓文，现任兴业银行网络金融部平台创新处副处长，研究方向为互联网金融。 　　　　　李晓明，现供职于兴业银行，研究方向为互联网金融。 一、房地产租赁市场发展前景广阔 （一）房地产租赁政策支持有力 中国房地产市场在经历了十余年的高速发展后，目前已处在一个新的十字路口。十九大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2017年5月，《住房租赁和销售管理条例》作为我国第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规，正式向社会公开征求意见。2017年7月，广州、深圳、南京、杭州等12个城市首批试点开展住房租赁。截至目前，全国已有20多个城市出台加快培育和发展住房租赁市场的实施细则，从供给、金融、财政等方面给予相应的政策支持，房地产租赁在政策推动下迎来历史性机遇。 （二）房地产租赁市场潜力巨大 房地产租赁市场主要由流动人口及近5年内毕业的高校毕业生构成。我国流动人口达2.45亿，每年新就业大学生约700万人，租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。伴随着城市化进程进入第二阶段，必然有更多人向大城市集中，持续增长的流动人口规模是租赁市场发展的基础。根据预测，未来租房人口占比在全国范围内将超过城镇人口的30%，一线城市会超40%。未来5年，市场参与者将在全国一二线城市抢占优质地段，北上广深将是租赁市场未来的主打城市。 （三）房地产租金收入趋势向好 对比美国130个主要都会区租金与家庭年收入、房价中位数的关系，在市场化程度较高的租赁市场中，租金与当地房价及收入均有较大相关性，且与房价的相关性略高于与收入的。此外，租金水平与平均房贷负担也有较强关联。随着未来我国经济发展，人民生活水平尤其是收入水平继续增长，租金将正向增长。 二、国内住房租赁金融市场业务模式比较 （一）商业银行开展住房租赁金融业务模式 1、模式一：银行与房企合作，携手联盟。 银行与地产开发商双方签署租赁权转让协议，地产开发商通过银行平台出租房源，银行也可为租户（企业、零售客户）提供包括租房按揭贷款在内的金融产品。 （1）中信银行与碧桂园集团：2017年10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来三年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域的金融需求。双方将在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等全链条进行整体业务合作。 （2）建行深圳市分行与万科、华润、碧桂园：2017年11月3日，建行深圳市分行与包括万科、华润、碧桂园等在内的11家房地产企业签署房屋租赁战略合作协议，宣布正式开发深圳长租房市场。已与房企签署了超5000套住房租赁权转让协议，房源均为精装修新房，未来租户可通过建行“CCB建融家园”APP上提供的房源在线租房。 2、模式二：银行与政府搭台唱戏，好戏连台。 银行联手政府各监管机构，打造建设住房租赁管理平台，在人房核验、交易撮合、信用评价、资金监管等租房全流程各个环节提供相应的金融服务和产品。 （1）建行与武汉市房管局：2017年11月1日，建行与武汉市房管局联手打造的武汉住房租赁交易服务平台正式上线，这是全国省会城市中首次上线政银合作模式的住房租赁交易服务平台。 （2）建行与广东省住建厅、佛山市政府：2017年11月2日，广东省住建厅、佛山市政府分别与建行广东省分行达成住房租赁战略合作，迈出了政银合作共同推进住房租赁市场建设的第一步。 3、模式三：银行营销线下求体验，线上促交易。 建行住房租赁网点：网点转型已成为银行业界共识，建行将打造住房租赁金融中心，其辖下部分分支机构将作为租赁金融服务平台之一，为市民提供租赁社区综合金融服务，为租购并举提供综合金融服务支持。同时开发20项住房租赁金融产品，全方位满足住房需求集群化、住房成本低廉化、租赁社区规模化等个性专业化社区需求。 4、模式四