(房地产法规)第五章房地交易法律制度.ppt

设定抵押权的注意事项 同一房地产设定两个以上抵押权。 两宗以上房地产设定同一抵押权的。 以在建工程已完工部分抵押的，已完工建筑物所占面积的土地使用权随之抵押 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，是指以成本价购买的公有居住房屋，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。 国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。 以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有规定的除外。 以有限责任公司、股份有限公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有规定的除外。 有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。不得违反国家有关土地使用权出让、转让的规定和出让合同的约定。 第五章 房地交易法律制度 设定抵押权的注意事项 以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共同人的书面同意。 以预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证，以及依法生效的预售合同。 以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。 设定房地产抵押，抵押房地产的价值可以由抵押当事人协商议定，也可以由房地产评估机构评估确定。法律、法规另有规定的除外。 抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人要作为保险赔偿的第一受益人。 企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效，其权利和义务由变更后的法人享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡者被宣告失踪时，其房地产佥继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同 第五章 房地交易法律制度 三、 房地产抵押权的效力 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押人或者 告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押权人同意，抵押人转让抵押物时，转让所得价款应当向抵押权人提存所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 第五章 房地交易法律制度 四、房地产抵押权的实现 债务履行期届满抵押权人未受清偿，可以与抵押人协议以抵押物折价或以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或拍卖、变卖该抵押物所得的价款超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 同一抵押物上有数个抵押权时，按抵押物登记的先后顺序清偿。 对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拔方式获得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中，缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖抵押的房地产时，可以将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押拆产。 第五章 房地交易法律制度 复习思考题 1、什么是房地产交易？有哪些特征？ 2、什么是房地产转让？房地产转让有哪几种形式？ 3、房地产转让的程序是什么？ 4、什么是商品房预售？商品房预售有哪些条件？ 5、申请预售商品房应提供哪些材料？ 6、什么是房地产抵押？ 7、地产抵押应具备哪些条件？ 8、什么是房屋租赁？ 9、房屋租赁有哪些条件？ 10、房屋租赁合同的内容有哪些? 11、申请房屋租赁登记备案应提交哪些文件？ 第五章 房地交易法律制度 Thank You！ 案例 李某在某楼盘售楼处选中了一套两居室的户型，该户型样板间作了高档的装修，非常漂亮，正是样板间使李某坚定了购买此房产的决心。于是，李某很快在售楼处签订了购房合同，但合同中并未就装修问题作出特别的规定。就装修问题，李某询问了售楼处的工作人员，该工作人员说：保证交房是会与样板间完全一致。到了交房时，李某吃惊的发现，室内装修与样板间相差的甚远，原来样板间的高档成了非常低档的材料。李某要求开发商按样板间交房，开发商却说合同中没有说高档装修，不予同意。 李某是否有权要求开发商提供与样板一样的商品房？为什么？ 第五章 房地交易法律制度 商品房现房出售