保利芙蓉商业营销方案策划汇报终稿03.02.ppt

谨呈：保利山东置业有限公司;2009年实现保利·芙蓉底商均价≥14500元/㎡， 年底前售罄！;项目思考框架;目 录contents;;;2008年，新开盘的住宅底商万达广场和诚基中心分别取得1.6亿和2.1亿的销售额，受益于部分住宅交付使用，东城万象、翡翠郡、群盛华城的成交金额分别为1.8亿、1.52亿、1.5亿。;;二十世纪90年代中期前，济南市民的购物场所主要是济南百货、大观园、人民商场、山东华联、济南一百“五朵金花”，无一例外都是大而全的百货店。;泉城路商圈;济南古老的、最繁华的、唯一的市级商业中心;泉城路商圈是济南最核心和高档的商圈。由于泉城路改造、经营、管理都是政府行为，交通组织、业态组合、商家组合、市场档次、店面设计、物业管理等滞后，加之开街之初，政府高租金、高税收的政策导致了很多问题出现。比如曾经一度冷清、租金下滑。;地理范围;地理范围;传统商圈，可视为泉城路商圈向西的延伸;地理范围;地理范围;地理范围;商圈;商业布局总结：区域、功能、业态分布合理，各商圈向不同方向发展;;商圈概况： 项目临近城市区域商圈——花园路商圈，该商圈主要由洪楼广场、洪楼银座、大润发超市、海蔚广场、花园路沿街商铺等构成，经营状况好。经过多年的发展，已经成为济南市第二金街。;大明湖;花园路商圈消费客群调研;花园路商圈消费调研;;1、消费者来源：82%的本地居民，18%的旅游人群。 本地消费者：65%的周边居民、周边单位。 2、消费者年龄：16-35岁占了近90%。 3、消费者性别：80%的女性消费者。 4、消费者职业：城市年轻白领、自由职业者。 5、本商圈消费者喜欢的消费场所：洪楼大润发、洪楼银座、花园路沿街商业。 6、本商圈消费者喜欢的餐饮场所：西式快餐、鲁菜川菜等中餐、特色小吃、中式快餐 7 、本商圈消费者喜欢的休闲娱乐场所：KTV、公园、美容美发、电影院 8、本商圈消费者消费内容以生活日用品、品牌服装、休闲娱乐、餐饮等为主。 9、客户来源主要是周边居住居民、洪楼广场周边居民、大明湖周边居民等30分钟车程 以内 居民。 10、 期望增加更加丰富的品牌服装、餐饮、休闲娱乐、银行、通讯等经营业态。;目 录contents;; 底商形式各有不同，沿街一层商铺(巴黎花园、诚基中心；)沿街两层连卖(经一路沿线明湖天地;)三层商业内街:(晶都国际)。 单套面积差距较大，以诚基中心最小,10-20㎡为主;巴黎花园与群盛花城相当，为沿街70-90㎡，万达、正大时代广场、明湖天地则为大商铺，面积以200-300为主。;价格及销售分析：;;渠道及促销分析;图例显示：同类项目在08年的报广宣传中，住宅（或者公寓）所占比重远远高于同一项目中的商铺宣传比重，尤其是正大时代广场、群盛华城，虽然商铺也在销售，但是08年没有专门性针对性宣传，只有诚基中心和银座晶都国际的商业的报广宣传力度在该项目宣传中所占比重较大。;市场情况总结;1#楼14套;充分发挥保利品牌优势，利用地段、区位配套、工程进度、大明湖改造、花园路沿线商业崛起的有利时机，抢占市场份额。;;目 录contents;;通过与客户直接面谈及电话访谈，掌握已购卡客户的基本情况如下：;37-45岁范围的意向购铺者占到被访总人数的近半数；31-36岁间的购铺者也占33%的比例。 从年龄上来看，大部分购铺者属于消费行为较理性的群体。;绝大部分被访的意向客户为私营业主，只有极少数为企业高管人员。;客户可接受的商铺总价，在200-300万者居多。而本项目的商铺总价大多在450万-700万（初步估价）之间。需要进一步发掘实力客户。;价格成为客户最关注的因素，绝大部分消费者关心价格因素的两个方面：1、价格有多高；2、何时（开盘）公开价格。 项目的升值潜力也是客户最为关注的问题。 ;项目的交通优势以及区域的成熟发展成为本项目最吸引客户的周边配套因素。;客户总结;业态规划 灵活推售;营销节奏;产品策略;为了使户型能够满足不同业态需求，通过二层部分相连商铺打通，可形成部分一二层连用商铺、部分一层单层单独出售的产品新格局。;策略一： 定制型销售 根据客户摸底排查，针对选择大面积商铺的（1+2或者1+3）客户，实行“定制策略”，开盘之前即签约完成。 策略二： 1+1型销售 开盘期间，两层连买客户可优先选房，以此保证去化； 策略三： 单层销售 在大面积客户选房之后，剩余单层房源，客户可直接选定。;保利 芙蓉;银 行;商业功能分区设想;1;为本项目定价过程中选取市场同类在售项目，采用市场比较法，通过项目周边环境（商圈、地段、交通配套、人流、车流等）规划及建筑（社区规模、停车位数量、动线组织等）、配套设施、营销管理等方面的比较进行合理定价。;定价方案之价值评价表;定价方案 之 价值实现表