物业管理前期工作计划和内容.docVIP

第二章 物业管理前期工作计划和内容 为了水总花园住宅楼在建成使用后，物业管理企业能够更好地满足业主和使用人的需求。我公司建议介入的时间越早越好。 第一节 前期介入需要配备的人员 前期介入主要涉及到的是设备，设施方面的技术问题，主要配备下列工程技术人员： 1、物业分管经理1名，全面协调顾问与监督工作并负责起草物业管理方案，为日后物业管理做好准备工作。 2、水电工程师1名，顾问和监督供配电与智能、监督消防给排水方面的工程。 3、档案资料管理员1名，负责收集整理图纸资料以及相关物业管理维修养护方面的各类资料，并建档。 第二节 前期介入与业主的关系 物业管理人员前期介入是站在业主和使用人的角度去发现问题，并从以往物业管理中经常出现的问题和业主提出的具有代表性的问题，以及建设单位容易忽略的问题中去发现眼前存在的问题，协调建设单位做出相应的改进，使以后管理方便，并保障业主的利益。 第三节 监理单位与物业管理单位前期介入的区别 监理公司的工作重点是督促建设单位的施工是否按设计要求进行施工，而物业管理公司不但要求工程质量得以保证，而且还要求其设计施工符合业主的利益，有利于以后的物业管理，为业主提供更好的服务。 第四节 前期介入的作用 1、前期介入有利于促进楼房的销售和出租 人们买房不仅注重质量，而且越来越注重日后的物业管理，有许多人买房时都要问物业管理是谁家，信誉度好不好。现在许多有超前意识的建设单位主动的有意识的引进有品牌、信誉好的物业管理企业介入，利用良好的物业管理作为推销房屋卖点，并能提升房价，增加销售量。 2、前期介入有利于优化设计、完善设计细节。 对楼宇的规划设计，不仅要从楼宇的总体布局、使用功能、环境布局等方面来考虑，而且也要有利于日后物业管理来着眼。规划设计人员由于自身专业和角度局限，会出现设施和设备设置的不完善或不合理，增加了投资，降低了使用效率，影响了业主的正常生活，增加了物业管理工作的强度和难度。物业管理者作为楼房的维护者，在长期的实际工作中对物业可能出现的种种问题了解比较清楚，能够与规划设计和施工结合起来，提出必要的建议，促使其同步或交叉进行，并代表业主从管理者的角度对所管的楼宇进行审视，及时纠正规划设计中的不足，更好地满足业主的使用要求。 3、前期介入有利于加快施工进度，提高施工质量 物业管理公司对于楼宇的管理有着丰富的经验和详实的第一手资料，对设备和设施在长期使用过程中所暴露出的问题认识的比较清楚、掌握得比较透彻。因此，物业管理公司的前期介入，能及时从日后物业管理的角度监督施工单位严格地按设计意愿进行施工建设，对于可能出现的质量隐患，特别是隐蔽工程和重点部位，能予以加强监管，并及时制止诸如建设单位不顾楼宇日后的管理难度和广大业主的利益而随意改变设计现象的发生，减少使用中的后遗症，积极参与工程验收，缩短工期，提高工程质量。 4、前期介入有利于后期工作的顺利进行。在物业管理的前期工作中，物业管理企业就策划管理该物业的方案，草拟和制定各项管理制度，安排好机构的设置，人员的聘用，上岗培训工作，以使楼宇移交后能有序地工作。同时，经过一段时间的工作，可以同环保、水电、煤气、供热、通讯、治安、绿化等有关部门建立关系，理顺服务渠道，便于以后管理工作的顺利进行，前期介入可以全面了解所管物业，对其土建结构、管线走向、设备安装等情况做到了如指掌，便于后期的管理。 5、能保证楼宇的安全启用、正常运行,物业管理公司的前期介入,特别是保安工作的衔接能做到没有漏洞,使得保安系统的设备,人员在楼宇未正式投入使用之前就运行起来,就能使楼宇的安全启用、正常运行，使业主更放心、安心。 6、为竣工验收和接管验收打下基础。 第五节 早期介入的工作内容 1、参与图纸审核和变更； 2、参与隐蔽工程施工验收； 3、参与机电设备安装调试； 4、参与管道和电气线路的铺设； 5、参与监督工程质量； 6、参与工程竣工验收； 7、深入工程建设现场，对功能配置提出合理化建议； 8、草拟物业管理总体方案； 9、建立与业主和使用人的联系； 10、设计管理模式，草拟管理制度； 11、建立服务的系统与网络； 12、协助甲方办理入伙事宜； 13、档案资料的收集整理和建立； 第六节 前期物业管理 1、时段划分：前期物业管理是指物业出售后至业主委员会成立前的物业管理。 2、前期物业管理的内容 ①派出工作小组进行实地调研与建设单位取得联系，由建设单位安排，了解工程概况及楼宇主要功能；收集有关楼宇建筑、水电、平面布置等相关资料，进行分析研究，深入工程建设现场，对楼宇的公共设施设备、场地、功能、外观等提出书面的合理化建议。为以后的物业管理创造良好的条件。 ②设计管理模式，组建管理处队伍 根据新建住宅楼的建筑面积和使用