世联：旅游地产最新研究与研讨成果-项目旅游度假村研究与研讨思路框架.ppt

区域旅游业宏观背景分析 项目本体分析 旅游度假村理论研究 项目旅游发展评价 项目旅游度假村定位 项目旅游发展策略研究 项目旅游度假村研究思路框架 旅游功能三层论 旅游功能 旅游的旅游功能总体上可以分为三种，即第一层次的观光旅游功能、第二层次的娱乐体验旅游、第三层次的专门旅游。 第一层次 第二层次 第三层次 观光旅游 娱乐体验 休闲旅游 自然人文 景观游览 游泳、划船、打猎、泡温泉、滑雪 休闲、会议、疗养 、宗教朝拜 资源主导型 娱乐项目型 特色资源为主的综合型 颐和园 迪斯尼 避暑山庄、布达拉宫 旅游功能 不同的旅游行为层次是可以共存的。较高层次的功能，并不一定在较低层次的优势出现后才出现。 旅游度假区 理论研究 同质竞争化 档次竞争化 差异化竞争化 功能层次 功能定义 旅游功能 发展类型 典型案例 竞争特点 区域旅游业宏观背景分析 项目本体分析 旅游度假村理论研究 项目旅游发展评价 项目旅游度假村定位 项目旅游发展策略研究 项目旅游度假村研究思路框架 旅游度假村定位的困境 项目适合发展哪一层次的旅游功能还是都可以做？ 在旅游功能三层论下，项目的旅游资源到底如何？ 同先进的旅游区相比，项目有没有差距？ 项目发展第一层次旅游功能研究 项目发展第二层次旅游功能研究 项目发展第三层次旅游功能研究 困境 研究 项目旅游 发展评价 项目发展第一层次旅游功能研究 依据资源条件禀赋，第一层次旅游地可以划分为目的地型、区域型、本地型resort 旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的resort，覆盖不同范围的客户群。 不同层次的resort之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。 在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。 资源 客户 与主要市场的距离 所用交通工具 停留时间 配套设施 典型案例 目的地型 resort 非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场 全国性乃至跨国客户 几百公里甚至更远 航空、自驾车居多 一到两周或更长时间 一般有五星级酒店、高端GOOF等娱乐休闲场所 三亚、桂林、黄山 区域旅游度假resort 类 (包括商务旅游) 一线景观资源或人文资源 分散，但本区域客户占较大部分 100-300公里。1.5-4小时车程 多数自驾车前往 2-7天 四星级以上高档酒店、SPA等其它高档休闲场所 丹霞山、 大小梅沙 本地旅游休闲自住类resort 不必是特别强势的资源 大部分来自本区域 100公里，45分钟车程 自驾车或捷运系统； 购房自住 周末1天或当天往返 低端酒店配套等设施，主要供游客住宿 西湖 龙门温泉 第一层次 旅游功能 本地旅游休闲自住类 区域旅游度假resort类 目的地型 resort Resort的功能 单一 复合 空间和人口的覆盖 广泛 集中 本地需求 机场等基础条件的兴建 资源条件竞争力的进一步提高 产品和活动符合更广泛市场的需求 更大范围的区域推广 具备区域内的强势资源条件和吸引力 相对复合功能，综合满足市场需求 与区域市场保持100-300公里黄金距离 一般性资源 具备部分休闲度假功能 本地型至目的地型resort表现为渐进关系，伴随着功能复合和覆盖面等的升级 区域市场 广泛市场 夏威夷 Bintan Forest Highland 第一层次 旅游功能 第一层次 旅游功能 通过案例分析发现，第一层次旅游功能的关键指标是资源价值、景点规模和旅游条件 第一层次旅游 功能KPI体系 资源价值 景点规模 旅游条件 观赏特征 科学价值 文化价值 景点地域组合 交通通讯 饮食 旅游商品 导游服务 人员素质 评价综合层 分值 评价项目层 分值 评价因子层 分值 颐和园 汤泉 龙门温泉 资源价值 72 观赏特征 44 愉悦感 20 19 15 14 奇特感 12 11 8 8 完整度 12 11 8 5 科学价值 8 科学考察 3 2 1 1 科普教育 5 4 2 2 文化价值 20 历史文化 9 9 5 5 宗教朝拜 4 0 0 0 休养娱乐 7 3 7 6 景点规模 16 景点地域组合 9 9 6 4 旅游环境容量 7 7 6 6 旅游条件 12 交通通讯 6 便捷性 3 3 2 1 安全可靠 2 2 2 1 费用 1 1 1 1 饮食 3 2.5 1 1 旅游商品 1 1 0.5 0.5 导游服务 1 0.5 0.5 0 人员素质 1 1 1 0.5 合计 100 100 86 66 56 基于层次分析法的项目资源评价 项目第一层次旅游资源禀赋稍好于本地型resort,但与标竿项目差距巨大 第一层次 旅游功能 第一层次 旅游功能 项目发展第一层次旅游功能判断 项目观光旅游资源条件一般，发展目的地型、甚至区域型观光旅游地资源禀赋不足，发展难度非常大 结论： 项目发展第二层次旅游功能研究