世联 红星美凯龙市场研究与讨论、客户定位分析及项目经营与销售策略项目中期汇报.ppt

芜湖红星美凯龙项目中期汇报 (商业市场研究、客户定位分析及项目营销策略总纲 );;解决问题的技术思路;红星美凯龙全球家居广场按照美凯龙第七代产品标准建造，地上总建筑面积约12万平方米。;在产品设计、销售面积确定的前提下，寻找芜湖商业市场机会点并准确定位客户。;通过S-C-Q模型界定项目的核心问题;R1非期望结果;本项目核心问题界定及分解;项目解读;项目位于芜湖城市高速路入口，属于城东区北部规划范围，未来区域内规划了大量高端住宅;项目位于芜湖市鸠江区九华中路以东，天门山东路以北，占地110亩，毗邻长江大桥和城市环线，交通便捷。;;地块南面为芜湖最大的建材专业市场——长江市场园区，及芜湖汽配城，未来北部规划有五金机电市场，所在区域将发展成为芜湖北部专业市场聚集区;项目和香江国际广场毗邻，作为城市东北部大规模城市综合体项目，未来将共同形成鸠江区重要区域商业节点。;对本项目的属性界定;芜湖城市位于安徽省东南部，是皖南经济，文化，交通，政治中心，长江沿岸重要的口岸城市;随着中部崛起、长三角一体化和城市化进程加快等利好政策出台，为芜湖发展带来新的机遇;芜湖中心城区总体空间结构为组团式，规划将形成“五大组团”，项目位于城东组团北部边缘;从芜湖未来土地利用规划来看，城市首先向东扩展，再南向扩展，城区范围近期正快速扩展;规划城市级商业功能区为中山路商业中心，副城市级商业功能区为城南商业中心、城东商务文化中心商业中心、三山商业中心，项目所在商圈规划为区级的大桥商业中心。;未来政府导向以重点发展中心城区商业为主，向南发展小商品及农贸专业市场，向东北发展建材及汽配专业市场，向东发展东部新城配套商业;近年来，芜湖GDP保持着较快的增长态势，经济开始步入高速的发展时期;芜湖固定资产投资和房地产快速增长，产业结构以第二产业为主导并逐年增加;芜湖地区2008年生产总值749.65亿元，为安徽省第二大经济城市，对周边县市形成中心辐射效应，城市消费潜力巨大;08年芜湖汽车及零部件、材料、电子电器三大支柱产业完成产值491亿元，同比增长38%;*;芜湖重要的市级商圈仍然集???在中心城区，未来政府导向也以重点发展中心城区商业为主;*;*;现状特征： 1、以特色商业街为核心商业形态——90年代末兴起，以特色购物街区为代表， 成为市级商业核心区； 2、现有商业过于集中，主要分布在镜湖区——受到城市发展历史和规划影响，核心商圈集中于镜湖区，在城市南部和北部并未形成副中心商业圈，中心城区外围仅以社区配套型商业为主； 3、消费和购买潜力大——作为码头城市，芜湖具有类似武汉、重庆等沿长江城市的商业气质，本市常住人口规模有限，仅100多万人口，但常住的流动人口达到200万人次，芜湖商业消费人群可辐射到周边县市，消费水平和南京等大城市相近。 未来趋势： 1、新型综合购物中心业态兴起——以大卖场、品牌百货为主力商家，综合购物、餐饮、休闲功能于一体的大型shoppingmall逐步兴起，给芜湖现有的商业带来冲击，逐步向都市化商业形态演进； 2、城市向外围扩张带来商业格局演变——北部的经济开发区及鸠江工业区、东部新城、南部的弋江，随着大规模居住区、教育及产业区的形成，新的市级副商业中心将逐步兴起； 3、统一经营持有的商业模式逐步替代原有的分散经营—芜湖现有的商业中心区多采用销售后由业主 自主经营的模式，而前期对商业业态、布局、体量进行专业定位，后期统一运营招商的现代化商业模式将逐步体现其优势，带领本地消费者进入品牌消费时代。;商业市场研究;由于城市建设步伐加快，2009年芜湖土地供应迅速放量，商业地块供应体量巨大;芜湖经营性土地以开发292.46公顷，正在及尚未开发用地1143.08公顷;09年土地供应巨大，供应重点转向城东片区，同时市中心和城南也有较多的优质地块;市中心土地供应情况——仍有较大供应量，多为综合性用地，其中不乏大规模的优质地块;城南片区土地供应情况——商业用地为主，未来住宅市场以存量消化为主;城东片区土地供应情况——城市居住类用地的主要供应区域;相对于08年119.8万㎡的惨淡成交量，09年五个月成交85.3万㎡，土地市场开始慢慢复苏;近年来芜湖房地产市场稳步发展，08年受整体市场影响明显，价格调整幅度较大;受2008年市场观望气氛影响，楼盘开发进度放缓，但进入2009年后，住宅及商业用房销量均有大幅提升;芜湖商业地产目前可售面积18万平米，截止到7月底成交面积6万平米，全市成交均价9336元/㎡;芜湖各区域置业及投资客户分类明晰，以区域内置业为主导，城市中心表现出强烈的向心力;芜湖现有六大专业家居建材类市场分布在城南、城北及城东等核心城区的外围;截止至今，芜湖市已有的家具建材商场总体量50万平方米，最大的项目是弋江路的“长江市场园区”，总建面约29.2万平方米； 芜