房地产经纪人相关知识(6~7篇章).ppt

9、某房地产投资项目累计净现金流量开始出现正值的年份数为4，又知上年累计净现金流量为负240万元，出现正值的当年净现金流量为300万元，则该房地产投资项目的投资回收期是( )年。A.3.8　　B.4.0　　C.4.8　　D.5.8　二、多项选择题 1、下列房地产种类中，与写字楼之间存在一定替代关系的有( )。　　A.经济适用住房　　B.商住两用住宅　　C.宾馆　　D.普通住宅　　E.娱乐房地产 A BC 2、决定房地产供给量的因素包括( )。　　A.房地产价格水平　　B.土地供应价格 　　 C.建筑成本　　D.消费者对未来的预期　　E.房地产开发技术水平 3、实现抵押权时，法定优先受偿款包括( )。　　A.拖欠的建设工程价款　　B.营业税及附加　　C.已抵押担保的债权数额　　D.诉讼费用　　E.拍卖费用 ABCE AC 4、下列情形中，可能导致消费者对某种房地产当前需求增加的有( )。　　A.该种房地产价格下降　　B.该种房地产的替代品价格下降　　C.消费者预期未来收入会增加　　D.消费者预期未来该种房地产价格会上涨　　E.消费者对该种房地产的偏好程度增强　 5、下列房地产投资项目经济评价指标中，。可以用来判断项目可行性的有( )。　　A.财务净现值≥O　　B.财务净现值0　　C.内部收益率≥基准收益率　　D.投资回收期≤基准回收期　　E.投资回收期基准回收期 ACDE ACD 6、房地产交易方式除买卖外，还包括( )。　　A.投资　　B.划拨　　C.租赁　　D.抵押　　E.互换 7、房地产“泡沫”的形成原因主要有( )。　　A.土地供应量过大　　B.房地产价格快速上涨　　C.过度的投杌炒作　　D.房地产投资失败　　E.群体的非理性预期　 CDE CE 8、下列关于房地产交易可能出现的情况，正确的有( )。　　A.在卖方市场条件下，成交价格往往是偏低的　　B.在卖方市场条件下，成交价格往往是偏高的　　C.当买者所愿意支付的最高价格等于或高于卖者所愿意接受的最低价格时，交易才能成功　　D.成交价格可以在买者所愿意支付的最高价格和卖者所愿意接受的最低价格之间　　E.卖者要价必须高于买者愿意支付的最高价格，交易才能成功 BCD 第七章 房地产价格和估价 第一节 房地产价格概述 第二节 房地产价格的种类 第三节 房地产价格的影响因素 第四节 房地产估价基本方法 本 章 框 架 第一节 房地产价格概述 一、 房地产价格概念和形成条件（了解） 房地产与其他物品一样，之所以有价格，是因为同时具有有用性、稀缺性和有效需求。 二、房地产价格与一般物品价格的异同（熟悉） 房地产价格 一般物品价格 区位 关系密切 关系不大 价格 权益的价格 物品本身的价格 买卖和租赁价格 同时具有 主要是买卖价格 影响 受交易者个别影响 不受交易者个别影响 第二节 房地产价格的种类（掌握） 一、 成交价格、市场价格和理论价格 （一）成交价格 成交价格简称成交价，是指一笔房地产交易中交易双方实际达成交易的价格。 1、卖方要价也可称为供给价格； 2、买方出价也可称为需求价格； 卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的关系为： 买方最高出价 ≥ 买卖双方成交价 ≥ 卖方最低要价 按照出让方式的不同，可将国有建设用地使用权出让的成交价分为协议成交价、招标成交价、拍卖成交价和挂牌成交价。 1、采取协议方式出让的低价最低，其次是招标方式； 2、拍卖和挂牌方式出让的低价最高。 （二）市场价格 市场价格简称市价，是指某种房地产在市场上一般、平均水平价格。 （三）理论价格 理论价格是在经济学假设的“经济人”的行为和预期是理性的，或者真实需求与真实供给相等的条件下形成的。 市场价格和理论价格相比，市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格。 二、总价格、单位价格和楼面地价 （一）总价格 总价格简称总价，指某一宗房地产的总体价格。 （二）单位价格 房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。 （三）楼面地价 楼面地价是一种特殊的土地单价，是按照土地上的建筑物面积均摊的土地价格。 楼面地价 = 土地总价 ÷ 总建筑面积=土地单价 ÷ 容积率 三、名义价格和实际价格（了解） 四、现房