房地产项目公司绩效与薪酬制定方案分析研究.ppt

第*页 房地产项目公司绩效与薪酬制定方案研究 概述 目的 对项目公司根据项目具体情况及考核结果进行奖励，以充分调动项目团队工作的积极性，使其努力推动项目按计划顺利实施。 奖金提取前提 项目应在项目市场定位、盈利模式、投融资计划、项目目标利润、项目总体开发计划明确且获得北京公司批准的情况下开展项目开发工作，最终根据综合考核结果进行发放。 项目公司的考核结果在达到合格及以上的情况下，项目团队获得的奖金额度将极具市场竞争力。 奖金额度 项目公司奖金额度=提取基数×奖励系数×考核系数 适用范围 本激励办法适用于项目公司全员，但不包含营销人员。 目录 项目公司激励方案 项目公司奖金额度的确定 项目公司业绩考核指标 项目公司奖金的发放 ? 房地产企业常用的项目公司奖金额度确定方法 方式 确定依据 计算公式 发放周期 适用情况 工程量法 根据完成的工程量，如建安投资额或建筑面积，乘以一定系数提取奖金 目标建安成本×奖励系数 总建筑面积×奖励因子 项目关键节点 项目进入稳定期，项目公司主要负责工程建设管理； 持有型项目的开发建设 销售收入法 根据以完成的销售收入，提取一定比例奖金额度 项目总销售额×奖励系数 根据销售回款情况，按季度发放 项目公司负责项目的全面运作管理 税前利润法 根据项目最终实现的税前利润，提取一定比例奖金额度 项目税前利润×奖励系数 项目竣工结算完成后发放 开拓型项目，项目公司负责拿地，开发建设。 超额利润法 项目最终净利润额，扣除目标净利润额，提取一定比例奖金额度 项目超额利润×奖励系数 项目竣工结算完成后发放 项目公司在总部获取土地后进行开发建设，项目公司负责策划及销售。 地产公司根据各项目的实际情况，采取工程量法或税 前利润法确定奖金额度 项目公司 特点 采取的业绩奖励方式 工程成本 税前利润 稳定期项目 进入稳定期，项目公司负责项目建设 √ 持有型物业 持有型物业，投资回报期长，且利润与后期的管理密切相关 √ 土地一级开发项目 一般根据投资额给与一定开发费用 √ 项目公司奖金额度=提取基数×奖励系数×考核系数 方法一、根据工程量确定奖金额度 适用情况 对承担持有型物业建设的项目公司，根据工程量给予一定奖励 奖金总额的确定 项目公司奖金额度=目标建安成本（调整后）×奖励系数×考核系数 或 项目公司奖金额度=项目总建筑面积×奖励因子×考核系数 工程竣工结算后，根据工程建安总成本，并结合进度、质量、成本控制等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度 对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度 发放方式 在项目关键节点完成后，提前发放一定比例奖金 在项目竣工结算后，根据项目考核结果，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放 在交房1年后，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度 方法二、根据利润确定奖金额度 适用情况 对承担项目拓展职责，或项目策划、营销职责的项目公司，根据项目利润确定奖金额度 奖金总额的确定 项目公司奖金额度=项目税前利润×奖励系数×考核系数 工程竣工结算后，根据项目税前利润额度，并结合进度、目标利润、质量等关键业绩指标完成情况，确定总奖金额度 对分期开发的项目，每期独立结算项目奖金额度 发放方式 在项目关键节点完成后，根据考核情况，提前发放一定比例奖金； 在项目竣工结算后，扣除一定比例的质量保证金，剩余奖金额度全部发放； 在交房1年内，根据业主反馈等情况，发放剩余奖金额度。 房地产开发项目公司税前利润提成额度的确定，取决于三个方面的因素 对于实现或超过目标利润的项目公司根据利润情况予以奖励，鼓励不断超越，多超多奖 充分考虑市场的重大变化给项目的利润带来的影响，根据市场因素对原定目标利润进行调整 不同的项目有其固有特点，根据项目的重要性程度和实现超额利润的难易程度，设立不同的提成比例调整系数，以体现激励的公平性 第一步是确定税前利润提成基数，项目奖金的发放要剔除重大市场因素对利润的影响 重大市场因素影响 实际利润 提成基数 - = 对于由项目公司进行拓展获取土地开发的项目，不必进行税前利润的调整 剔除市场因素的办法是通过对土地价格变动的评估来剔除市场突变因素对房地产开发项目利润的影响，有两种具体的操作方法，分别是地价参考法和土地估价法 地价参考法 土地估价法 在项目销售期间，在条件允许的情况下，参考项目周围地域的地价拍卖情况对目标利润进行调整 在项目临近结束时，聘请专业的土地评估机构对项目土地价格进行评估 调整后税前利润＝ 实际利润－（土地调整单价－土地实际单价）×项目土地建筑面积 土地调整单价 “地价参考法”和“土地估价法”各有其优缺点，建议根据外界条件进行选择 通过土地价格评估剔出市场因素对超额利