松江房产和金山房产投资信息简报(三).docVIP

松江房产和金山房产投资信息简报（三） “ s.w.o.t法分析” ?●Strength 优势 1、品牌优势——世界500强中国中冶下属房地产开发企业上海中冶枫郡置业有限公司实力品牌登陆上海。 2、低容积率别墅级岛局生活——容积率惊现为1，营造出别墅级 “北美全水景风情”宜居空间。 3、地段优越塔希提岛 布雷顿角岛 维多利亚岛三个自然岛屿。 8、竞争优势——区域房地产供应量较小。 ●Weakness劣势 1、项目周边生活机能配套待完善，小环境尚需完善。 2、陈家湾港水质引渠，需待进一步治理。 3、小区分期开发，景观园林等难以一次成型。 4、附近公墓，原住民心理暗示效应。 ●Opporttunity机会 1、中冶武汉品牌登陆上海，2011年扛鼎钜献之作。 2、十二五枫泾发展升级提速。 3、区域内近几年少有供应，房源需求珍弥可贵。 4、9号线松江南站延伸利好因素。 5、市场箱体震荡调整，“温热”势头逐步提升，刚性需求充足，市区“挤出”效应明显。 6、金山22号线启动。 ●Threats威胁 区域内住宅项目新增项目－华丰格兰郡拦截等 房价回暖，市场心理预期不高，且政策走向不明朗。 封闭市场，客群导入周期长。 7.3优劣转换----------------------- 区域劣势： 周边生活机能配套待完善，小环境尚需完善。 答：枫泾古镇已饱和，多为历史保护区，土地储备量极少，新区发展成为必然。政府投资力度日益侧重新区，升值潜力巨大，且新区定位高。 陈家湾港水质引渠，需待进一步治理。 答：陈家湾港水质为天然景观河道，引渠入社区后水质会更加生态自然，随着新区的发展，未来的陈家湾港肯定是枫泾新区最美丽的一道抹“新江南风景线”。 小区分期开发，景观园林等难以一次成型。 答：分期开发，体现出的是中冶对古镇珍贵土地的善待理念。作为2011年中冶扛鼎力作必将倾心打造高品质精品，在满足市民不同居住和品位需求的基础上，传承和发展枫泾的建筑文化，营造更加和谐、优美的人居环境。 小区周边有高铁穿过，会有噪音。 答：高铁对周边项目影响都必须报经国家明确规定，距离本案足有2公里远，根本无任何影响。 附近公墓，原住民心理暗示效应。 答：西侧陈家湾港自然水系环绕，呈“玉带缠腰”之势，必是喜冲喜冲。 产品劣势： 封闭市场，客群导入周期长。 答：区域客与新导入客群滚动累计效应会随推广乘数级增长，市区挤出分流压力未减。 小区兵营式布局。 答：生态水系是大自然最好的艺术雕凿之手，带来灵气和建筑物的灵动感，犹如跳动的旋律，流淌在原汁原味的北美风情宜居空间中。 小区靠河道、地基有承重影响。 答：抗震设防6度，采用预制管桩，桩长达31米，一期总桩数达3700根。质量就是中冶生命。 地下车位不联通，动线不分明。 答：确保每栋楼有车位，人车人流。 小区毛坯交房，影响住户入住后的生活品质。 答：根据业主自己的标准来装修更能体现出个性化。 窗户可开启面积小。 答：安全系数高。 房型劣势： 1、2F住户安全因素。 答：对于1、2楼的住户，小区都单独设有家庭安保系统。 地下车库进出口对低区户有影响。 答：小区统一对车库设置有隔音架，上层铺有绿化带，降低噪音的同时又美观。住户窗户材质为双层胶合玻璃，更无任何影响。 多数房型生活北阳台太小，不好用。 答：我们对户型整体空间功能性做了优化处理，为了控制整体面积尺度，保证最好的南向空间整体舒适系数，同时在保证生活阳台基本操作功能大前提下，做了适度控制，这也是我们设计之初的一个特别细小的人性化考量之处。让你赏景观景的时间远大于在北阳台上操作时间，是我们努力方向。 你们没有现在市场上比较流行的送面积送花园，不够实惠。 答：我们更倾向于在你拿到房子后，做最小的改动，这才是比较好的设计。其实，您细细算一算送您的几个平方：一方面，产证无法体现，价值也不被认可（市场上转手时只看重产证面积）；另一方面又要“大动干戈”花高额代价去改造，隐形成本并不低。与这种所谓赠送的 “大不大、小不小”的一点面积来比，我们更愿意向您介绍能一步到位的房型面积，毕竟“偷出来的面积”总归是不够大气方正，有时候也未必就真正实用！您说是不是。我朋友装修婚房时，就吃过这个“羊毛出在羊身”上的哑巴亏。 工期太长。 答：固有建设周期，品质是中冶生命，中冶必出精品，现在购房其实多数都是期房，早几个月交付差别也不大，现在市场调整，能挑到最满意的房子才是最重要的。 多层带电梯得房率低。 答：专属电梯设计就要凸显生活品质。 二房无储备间，不实用。 答：二房控制在88平米左右，小二房较稀少，装修可实现集成收纳处理。 三房四房面积大，总价难控制。 答：适合中高档客户，改善居住环境，提升生活品质。 部分户型进户门正对厕所，风水有影响。 答：可在装修时增设玄关，既美观又保留私密性。 玄关较长，浪费。 答：进户门处