陈伟 十年三叹(纪念条例实施十周年).docVIP

政策导航 12240 十年三叹 ——纪念《物业管理条例》实施十周年 文/陈伟 中国物业管理发展史，一定意义上，是中国物业管理法制建设的历史。在物业管理法制建设历史中，《物业管理条例》（以下简称《条例》）是一个里程碑。物业管理人不会忘记一个特殊的日子——2003年9月1日，从那一天开始，《条例》正式付诸实施。迄今为止，乃至今后很长一段时间，也许很难再有一部法规对于物业管理的影响能够超越《条例》，它必将以奠定物业管理规范发展制度基础的特殊地位而载入物业管理发展史册。正是以上认知，促成了我在《条例》实施十周年之际，提笔写下这篇纪念文章。 惊叹：物业管理的黄金十年 　　如果我们对物业管理的发展历史进行划分，就会发现这样一个现象，无论以市场化还是法制化为标尺，物业管理的发展进程都可以分为三个阶段：一、萌芽阶段（1981年－1994年），其特征是仅有少数沿海发达城市产生物业服务企业雏形，尝试物业管理地方立法;二、起步阶段（1994年－2003年），其特征是内地大中城市迈步开展物业管理，以《城市新建住宅小区管理办法》为标志的物业管理制度建设的探索和推动;三、初级阶段（2003年－2013年），其特征是物业管理覆盖规模和服务质量稳步提升，以《条例》为标志的物业管理政策法规体系的形成。笔者认为，物业管理市场化进程与法制化进程的同步，绝不是一种偶然的巧合，而是一种互为因果关系的必然。物业管理30年的发展历史证明：物业管理是市场经济的产物和组成部分，市场经济是法制经济，市场化和法制化是物业管理发展进步缺一不可的双引擎。 　　《条例》实施的十年，是物业管理法制建设的黄金十年，我们不能不为十年间构筑的完备的物业管理法治框架体系而惊叹： 　　以《条例》确立的七大基本制度为基础，我们相继制定了一系列配套法规政策；在总结《条例》实施经验基础上，我们丰富了《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的内涵，并指导各地开展物业管理政策法规的立改废工作，全国目前已有60多个省、自治区和城市进行了物业管理专门立法，相关规范性文件上千个。一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体系已基本形成。 　　以《条例》的贯彻实施为契机，我们建立了一个覆盖国家、省（自治区、直辖市）、市、县四个层级的物业管理行政监管系统，一个物业管理与社会管理相结合的东方特色的物业服务监管体系已基本形成。 　　以《条例》的全面适用为导向，我们配合最高人民法院颁布实施了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称：法释[2009]7号）和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称：法释[2009]8号）两部司法解释，实现了行政执法与司法审判的有效衔接。 　　以《条例》的社会效果为目标，我们探索建立了物业管理主管部门、审判部门、司法行政部门和民政部门四方参与的物业管理纠纷调处工作联动机制，初步构建了居委会、街道、区县、地市四级联动的物业管理纠纷调解网络。 　　《条例》实施的十年，同样是物业管理发展进步的黄金十年，我们不能不为十年间物业管理经历的巨大时代变迁而惊叹： 从企业时代走向业主时代。尊重和维护业主的财产权利是《条例》坚持的指导思想。业主大会制度开启了业主民主管理共同财产的破冰尝试，业主大会作为业主共同管理财产的组织，成为公民社会先声。《物权法》在确认《条例》关于“物业管理权利和财产权利相对应原则”的基础上，明确了区分所有建筑物的三种管理方式，赋予业主管理物业更多的选择权。随着物业管理观念的渐入人心，关注业主需求，保护业主财产权益，最大限度实现业主满意，不仅是企业从事和开展物业管理活动的核心价值，同样也是政府规范和推进物业管理工作的首要目标。 从管治时代走向自治时代。协调好单个业主利益和全体业主共同利益的关系是《条例》遵循的立法原则。业主公约制度旨在建立业主民主协商、自我管理、平衡利益的机制，业主公约和业主大会议事规则作为调整业主之间权利义务关系的契约性文件，在物业管理中对业主自我协调和自我约束的作用日益显现。政府职能的转变和行业协会的转型，使得以行政管控为特征的传统的企业资质管理制度面临变革的要求，建立以行业自律为特征的企业信用管理制度是大势所趋。 从垄断时代走向竞争时代。创造公平、公正、公开物业管理市场环境是《条例》追求的立法目标。前期物业管理招投标制度打破了“谁开发、谁管理”的垄断模式，前期物业管理权从由建设单位垄断到通过招投标方式决定，物业服务企业从争取开发商的认可到争取客户（业主和使用人）的满意，招标类型从居住物业到各种