课程房地产经济学.pptx

房地产经济学;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;page;31;32;33;34;35;36;37;38;39;40;41;42;43;44;45;46;47;48;49;50;51;52;53;54;55;56;57;58;59;60;61;62;63;64;65;66;67;68;69;70;71;72;73;74;75;76;77;78;79;80;81;82;83;84;85;86;87;88;89;90;91;92;93;94;95;96;97;98;99;100;101;102;103;104;105;106;107;108;109;第四讲 房地产价格 ;第一节房地产价格的特点和作用 ;（二）房地产价格的具体特点 ;3.房地产价格具有特殊的形成机制 房地产价格受到房地产需求量变动的影响特别大。 一方面是房地产的个别性使每一宗房地产都是唯一的，不可能因某宗房地产价格上升就大量生产一模一样的房地产商品，因而任何一宗房地产的供给都是缺乏弹性的。 另一方面，房地产建设周期长和地区性的特点，也使供给有明显的滞后性。在一定时期供求关系不可能随时调整，一旦供过于求或供不应求，都要经过相当长时间才能调整过来。房地产商品的供给弹性小，房地产均衡价格的形成主要是由一需求量的变动所决定的。当需求量增加，供给量不能相应增加时，房地产价格便呈现出上升趋势。 同时，房地产价格受到房地产效用及其长期发展趋势的影响也特别明显。 ;;;;三、房地产价格的基本类型 ;;（三）按形成方式划分的房地产价格类型 据价格形成的方式，可划分为：理论价格、评估价格和实际成交价格三种类型。 理论价格是指房地产内在价值的货币表现，也可称之为基础价格。 评估价格是指专业的房地产评估人员根据科学的方法对房地产的市场价值进行估算而得出的价格，可称之为参照价格。 实际成交价格是指房地产交易双方实际达成交易的价格，其中受到供求关系、竞争烈度等因素的深刻影响，也可称之为市场价格。 房地产价格形成方式还可从价格形式的角度进行划分为：自由市场价、政府指导价、政府定价三种类型。 自由市场价是完全由市场自发调节并由企业自主确定的房地产价格，这是主体，商品房市场价格属于这种类型。 政府指导价是由政府物价部门规定基准价并允许在一定幅度内上下浮动的房地产价格，目前具有社???保障性质的专门供应给中低收人户的经济适用房价格属于这种类型，实际是准商品房价格。 政府定价专指供应给低收人户的廉租住房的租赁价格，尚未出售的公有住房租赁价格也可包括在内，由于其是社会保障性住房，含有政府的房租补贴，所以租金较低。 ;（四）按计价单位划分的房地产价格类型 按计价单位划分总价和单价 总价是指一套房地产总价格，即每套价格，单价是指一套房地产总价分摊到该套房地产面积上所得到的单位面积价格。对于“连房带地”的房地产，通常采用按套内面积分摊到每平方米建筑面积的单位价格。房地产每套总价在其他因素不变的前提下，主要取决于套内建筑面积的大小。 使用套总价的意义在于能更好地根据居民家庭的收人状况和支付能力，确定房型和套内面积，提供适销对路的住房，促进销售，满足不同层次消费者的需求。 土地可以有两种单价形式，一是一宗土地的总面积分摊的单价，称为“土地单价”。一是按城市规划所规定的该宗土地可建筑的最大建筑面积来分摊的单价，称为“楼面地价”。 土地单价=楼面地价*容积率。按楼面地价计算房地产开发中的土地成本较为准确。 容积率，“建筑面积面积浓度”，在一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积比率。;（五）其它价格;三、房地产价格的地位和作用 ;（二）房地产价格的主要功能和作用 ;第二节房地产价格的形成和运动 ;二、影响房地产价格的因素 ;;房地产价格与其它变量的关系;房地产价格与利率;房地产价格与汇率;;;溢出效应：货币升值导致物价下跌和经济萎缩，特别是被动升值。政府为此采取扩张性货币政策—降低利息和增加货币，资金充裕而流向房产市场，房价上升。 国内货币贬值，政府应对国际投资者冲击，为了经济稳定采取紧缩货币政策加以控制，给房产带来紧缩性溢出效应。;房地产价格与货币供应量;房地产价格与股票价格;房地产价格与市场预期;三、房地产升值;若干国家地价、消费品价格、国民收入年均递增率%