江西锦绣共和2008年度7-8月策略提报-72PPT.pptVIP

NO.3园邻公馆，楼王不该是私生子 3、长期以来住宅与商业的形象区分不够。 住宅与商业，不可混为一谈！ 考虑1、住宅的开盘为商业带来人气？ 人气带不来商业销售的结果，住宅与商铺的客户从来就是两个客群。 考虑2、商业是主要的，住宅不用吆喝可以卖掉？ 住宅一旦占据次要角度，很难在市场上发动独立的推动攻势。 园邻公馆的营销现状 开盘—-90余套 现在—市场低迷，平均一个月1-2套 余量—92套 DM 杂志 分步策略： 1、主流媒体~住宅 现场展示~商业 2、7-8月~住宅优先 9-10月~商业其后 理由1：商业已经进入运营状态 住宅到现在，还是期房 理由2：商业投资性需求，受市场影响大 住宅为刚性需求，让利可快速促动市场 竞争市场： 主力产品 价格 6月销售状况 活动 江南华城 多层 2500 2套 无 香格里拉花园 小高层 2800 6套 99折 金都凯旋 高层 10月开盘 星河御景 多层 2450 8套 无 骏景华庭 高层 2300 9月开盘 93折优惠 江东名居 多层 2500 开盘未定 新天国际 小高层 2600 3套 无 市场状况： 1、樟树住宅市场已受到宏观调控影响非常大 2、开发商针对市场没有太大反映 暗流涌动，一触即发 3、从大范围看，目前价格 是启动市场的 唯一因素 提示： 主动是机会，主动比被动结果更好 案例：九里象湖城 象湖新城 是南昌受市场冲击最大的片区 1、第一波：50套爱心房 2、第二波：总价促销 3、第三波：单价促销 5月 约120套 6月 约60套 7月 约90套 在如此低迷的市场，大大缓解资金压力去年最差余房一扫而空为新一波拳头产品“水晶岛”推出，扫清了障碍 50套特价房 (去年余量最差房源) 借爱心名义 低价促销 33万一套 结果： 一天之内完销 并加推30套 50套特价房 之后再次加推 捐1000，送10000 捐5000，送50000 结果： 至少完成销售30套 总价促销 结果：10天内完成销售40余套 单价促销、低价促销 结果：一天之内100套，当天70余套销量，开盘一周完销 能否创造更有力的沟通模式？ 1、理性置业之后，关注价值 2、只提核心优势 3、以价格为KEY 户外1 恭迎你。懂得衡量价值的买主 不信？2500元，园邻公馆楼王八折到手！ 户外2 别错过。俯看公园壮景的三栋 太贵？2500元，园邻公馆楼王八折到手！ 户外3 请行动。团购房只优惠30套 不急？2500元，园邻公馆楼王八折到手！ 一顶公益帽子： 锦绣共和2008惊世回馈 销售政策： 1、2500元，冲破心理防线，快速去化 2、30套最差房源先推，之后续推 3、明折明扣 现场配合：价格全面公示 预测结果： 1、92套，3-4个月内全面清售 2、回收资金3500万 3、广告投放70-100万 户外 最后30套楼王 百万巨额现金大回馈 2万-10万元/每套 DM 锦绣共和2008惊世回馈 两个“一百万”工程 1百万巨额现金回馈 1百万巨额完美再造 销售政策： 1）10%总销额350万用于现金抽奖 2）90多套房，每套房可优惠3.5万元左右 3）10人一组进行抽奖 4）2万元5个，3万元2个，4万元2个，10万元1个，一组34万元，九组306万元 5）余40万以锦绣共和业主全民回馈方式献出 户外 感谢樟树 园邻公馆最后珍藏 30套特价楼王(底线价)2800元惜售 销售政策： 1、2800元（90-92）折 2、30套最后特价房名义销售 3、直亮价格底线 现场配合：30套价格全面公示 预测结果： 1、92套，3-4个月内全面清售 2、回收资金3500万 3、广告投放70-100万 NO.5商业，继续扩大分销范围 5、项目口碑，亟需提升。 回顾（营销）： 1月新春购铺三重喜 2月“新春特 创富2008”南昌老业主答谢会 3月小香港业主恳谈会 3月成功拓展高安、丰城、温州分销点 4月接待各地外地投资客60人次 6月南昌点对点挖掘 结果：34套 回顾（运营）： 1月花灯美食节 1月“红火街区，红火生活”首届生货节 4月“2008樟树锦绣共和美食嘉年华” 4月“走进锦绣共和杨臣刚大型演唱会”暨全国演艺人才大赛樟树赛区比赛 5月灾区募捐公益演出 热闹有余，品味不足 现状： 1、未售336套，1.5亿 2、12个月清售，每月完成28套 3、时程很长，难度巨大 策略： 1、住宅先行，商业居后 2、以商业运营带出商铺销售 3、分销—切片—降价—持有 近期分销部署： 1、巩固并深化高安分销点，撤销丰城原有分销点，重新选择并确定该地的分销单位 2、拓展赣西市场，宜春、新余、新干