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司法解释之规定 为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。 司法解释存在的问题 建议将“等法律规定”修改为“《物业管理条例》等法律、行政法规规定” 司法解释应当按照《中华人民共和国人民法院组织法》第三十三条所规定的就具体应用法律、法令的问题进行解释 司法解释第一条之规定 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 --------赋予了《前期物业服务合同》、《物业服务合同》的法律约束力 合同的有效性关键取决于“依法”二字 8．2．3不计算建筑面积的范围 a)层高小于2．20m以下的夹层、插层、技术层和层高小于2．20m的地下室和半地下室。 b)突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 c)房屋之间无上盖的架空通廊。 d)房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池。 e)建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。 f)骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分。 g)利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋。 h)活动房屋、临时房屋、简易房屋。 i)独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。 j)与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。 《房产测量规范》(附录B)?成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊 ： B1 成套房屋建筑面积的测算 B1.1 成套房屋的建筑面积 ????成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。 B1.2 套内房屋使用面积 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算: a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。 b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。 c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。 d)内墙面装饰厚度计入使用面积。 B1.3 套内墙体面积 套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。 B1.4 套内阳台建筑面积 套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。 套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 司法解释第九条之规定 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 业主人数的规定违反基本常识与逻辑 应规定为“对于自然人以人头计数，对于法人、组织以独立法人、独立组织的独立个数计数”！ 业主总人数的确定 I. 产权证书拥有者 未婚人士 已婚，属于夫妻个人财产 已婚，属于夫妻共同财产 夫妻产权证书署名者 夫妻产权证书未署名者 未拥有产权证书者 签订了售房合同并获得实际交付房屋的购房者 司法解释存在的问题 业主人数，按照专有部分的数量计算------由于夫妻共有财产所有权以及合伙人共有财产的存在，那么总人数自然就不能仅仅以专有部分数量统计，应该按照人头计数，这是所有权决定一切的物权原则所决定的！ 建设单位未出售的专有部分，按一人计算------那么这显然与“按照专有部分的数量计算”自相矛盾 司法解释第十条之规定 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。------将行政管理之矛盾转化为民事权利，从根本上禁止住改商 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。------禁止多数人的暴政，禁止以侵犯个人根本利益为代价的多数人滥用权力 住宅变成经营性用房在行政审批之前增加了前置条件 住 宅 1、遵守法律、行政法 规和管理规约 2、经所有有利害关系 的业主同意 经营性 用房 行政 审批 司法解释第十一条之规定 业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区