滨江商业街操作方案建议.docVIP

第一部分：项目周边环境和市场状况 项目周边 周边环境简述 滨江花园商业街位于横港滨江路与丰谷大道的交汇口，为滨江花园的社区配套。靠近铜陵港，周边自然环境较差，污染较严重，居住人群层次较低。项目东边有学校，菜场，超市，电信营业厅等社区配套。 市场供应情况 滨江花园周边区域属于棚户改造区，周边无可售房源。 第二部分：滨江花园商业街购房分析 一、客户购房区域选择分析 横港作为铜陵市的郊区，与市区有一定的距离。加上本区域大多都是棚户区改造项目，整体层次偏低。最终判定 项目的购买人群主要是：大部分横港周边居民+小部分市区居民 二、客源分析及购买动机 购买商铺分为投资和自用两种。项目对面目前开有一些营业厅，超市，小餐饮等，这部分的社区配套都是开在居民楼下，政府规划要改造拆迁，打造成绿化带，店主对以后的拆迁多少都知晓，也希望寻求一些物业来做长期经营。最终购买客源： 周边小店主 ---- 购买动机是自用开店 周边社区居民 ---- 购买动机是投资期待升值或收租金+少许自用 市区居民 ---- 购买动机是投资期待升值或收租金 第二部分：项目swot分析 项目SWOT分析： SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。 以下，采用SWOT分析法对本项目进行自身分析，即找出本项目客观存在的内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses），以及外部市场环境中的机会因素（Opportunities）、威胁因素（Threats）。．广告的阶段性划分（准备期、、期）1?媒介选择NP（硬性广告） 《铜都晨刊》末版面 开盘前每周一次 NP软性缮稿 铜都晨刊软文或日报 若干，据价格看 车身广告 城区内1.7公交路线 2个月 广播电台 广播电台两周 开盘前一周，后一周 旗幅 售楼处附近 持续 户外POP 嘉禾广场现有资源 长期至结束 电视 流动字幕 开盘前至后两个礼拜 DM直投广告 周边公司客户，滨江业主，世界花园业主 3次 出租车电子板 已经在做 1个月 手机短信电话 滨江花园业主所有目录，世界花园的也可以 若干 户外灯箱 嘉禾广场是否有资源 开盘至结束 公 开强销 期 （6.19-7．19） NP（硬性广告） 《铜都晨刊》末版 广播电台 铜陵广播电台 5秒、10秒、30秒/天 电视 流水字幕 DM夹报 周边区域、滨江花园、世界花园业主 邮寄和派发 手机短信 滨江花园业主。 扫尾期 （7.19-） NP（硬性广告） 铜都晨刊 清盘抢购公告 电视 流水字幕 持续之前 备注：以上广告内容及时间的确定与当地广告公司落实后再行确定。 四、销售执行 1、销售目标 ◆总销售时间暂定为3个月 6个月销售率为50%以上 7个月销售率为90% 8个月销售率为100% 2、开盘价格策略。 ◆整盘均价已经制定（建议既然有开盘仪式，开盘前价格不告知客户，只告知总价范围，不告知单价，具体到现场，预约客户才有机会买到。） ◆① 根据预约情况，看价格是否合理。 ② 可利用前一年或两年返租模式，7%回报，变相降低投资总价，促进销售。租售并行进行。 3、付款方式 ◆一次性付款。开盘订购享受7%。一个月款清8%。（） ◆首付50%银行按揭贷款 ◆分期付款。 4、销售策略与战术执行 ◆销售策略 1、开盘前只告知总价范围，现场来咨询。 2、要引导客户购买位置较差的房源，提高成交率。 3、可提前交意向金，交意向金客户，开盘可销售7%优惠。如果开盘一次性付款，再享8%。 4、按揭客户和一次性付款客户差距太大，可以给定时办理按揭客户适当优惠。 5、如果价格过高，按租约方式降价。每年7%，最多两年，两年后客户可以自己做，给客户讲前两年开发商代租，之后兴起来你可以自己做。吸引客户。 ◆推广配合 （一）企划工作：由同胜行负责企划。制作门头，报纸稿，公交车身，售楼处物料等，报纸软文等。 〔二〕业务执行:加强执行。 五、人员组织 开发商负责主管：1名。 案场/业务代表：2名。（至少）目前配备不够。  开盘活动建议： 拱门一个。 热气球4个 户外遮阳棚或伞，若干。座椅数把。红色。 饮料茶水，面包点心。 音乐播放器。 根据客户预约。人数多的话，准备150个号码牌，摇号箱，话筒等。抽签进入选房。 选房客户买到，主持人大声喊出来恭喜他，所有公司内部员工鼓掌。销控贴掉。 人数有限，先到先得，9点半左右开始（具体再定），来的早的，排队发号。找几个内部人混进去。4个一排进选房区。 音乐播放器等。 财务、保安、工程部、销售