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房地产企业土地增值税筹划实务 一、土地增值税的纳税筹划技巧 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。开征土地增值税可以对转让房地产收益起到一定的调节作用，是规范国家参与土地增值收益的一种方式。房地产开发公司主要从事地产的开发、销售，其取得的收益按国家税法的规定应缴纳土地增值税，由于增值税税率实行四级超额累进税率，税率从30％到60％，税负较重，因此有必要在遵守法律法规的前提下对土地增值税进行筹划，减轻企业的税收负担，谋求企业的最大利益。鉴于土地增值税是对增值额计算征税，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。关键点就是合理合法地控制、降低增值额。合理进行土地增值税的税收筹划，可以减轻纳税负担，相应增加企业的盈利。一“临界点”筹划法 　　房地产开发公司开发一个项目，总要获得一定的利润，而利润高低又涉及土地增值税的多少，利润越大税缴的越多，房价就越高。因此，如何做到使房价在同行中最低，应缴土地增值税最少，所获利润最佳是房地产公司应认真考虑的问题。税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20％的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。 实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按《土地增值税暂行实施细则》规定，房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。开发商只有通过合理的定价和加大投入，才能以高质低价来占领市场。二费用转移筹划法 　　房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除，而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后转出是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。例如，总部某处室领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目 　　目前，我国税法规定对股权转让行为不征流转税，仅对其收益征收企业所得税，这一规定为房地产开发企业规避其销售不动产应纳的营业税、土地增值税创造了条件。 具体说明如下：假设由房产公司拥有的土地，欲将该土地转让给酒店，但转让的过程中需要按5％的税率缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。为此，房产公司决定用土地对酒店进行投资，并持有酒店的股权。待酒店建成后，将房产公司持有全部股权转让给酒店。在该过程中，由于法律上酒店仅仅变更了股东，公司名称未变更，纳税主体的地位没有改变，因此，房产公司仅就转让收益缴纳所得税，从而成功地规避了营业税和土地增值税。 土地投资相关税费法规汇总 1.《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税〔2002〕191号）规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 2. 《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税〔1995〕48号）规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。（不适用对房地产公司投资）。3. 财税〔2003〕184号文件以及财税〔2006〕41号文件规定，