08第八章节(216KB).pptVIP

（二）施工中的工作 （1）施工技术管理： ①提出工程质量标准以及保证质量、安全的技术措施； ②拆建工程和减轻对毗邻房屋影响的安全技术措施； ③冬、雨季及夜间施工的技术措施； ④针对质量通病采取的预防技术措施； ⑤旧料利用的技术措施等。 （二）施工中的工作 (2)过程检查和技术复核。 （3）施工材料的检查验收。 （三） 施工后的工作 施工后的工作就是进行维修工程的竣工验收。 （1）房屋交验条件 ①按维修设计方案完成所有的维修工程内容； ②水、电、路通和供热通风等恢复正常； ③竣工图等技术资料齐全； （2）质量检验标准。 根据国家关于房屋维修工程的质量评定标准，对工程质量分为“优良”和“合格”两种。 三、整理阶段的工作内容 在房屋通过竣工验收后，施工单位与物业管理企业办理维修房屋的交接手续。其间，双方共同查验以下资料： （1）工程质量保证书； （2）房屋维修工程合同； （3）施工计划书等工程量文件； （4）房屋劣化调查报告； （5）工程记录以及监理报告书。 第四节 房屋维修标准和考核指标 一、房屋维修标准 二、房屋维修的考核指标 （一）主要经济技术指标 （二）指标计算公式（按百分比计） （三）指标计算公式说明　　 一、房屋维修标准 （1）主体工程。主要指屋架、梁、柱、墙、屋面、基础等主要承重构件的维修。当主体结构损坏严重时，不论修缮哪一类房屋，均应要求牢固、安全、不留隐患。 （2）木门窗及装修工程。木门窗应开关灵活，不松动，不透风；木装修应牢固、平整、美观、接缝严密。一等房屋的木装修应尽量做到原样修复。 （3）楼地面工程。楼地面工程的维修应牢固、安全、平整、不起沙、拼缝严密不闪动，不空鼓开裂，地坪无倒泛水现象。如厨房、卫生间长期处于潮湿环境，可增设防潮层；木基层或夹砂楼面损坏严重时，应改做钢筋混凝土楼面。 （4）屋面工程。必须确保安全、不渗漏、排水畅通。 （5）抹灰工程。应接缝平整，不开裂，不起壳，不起泡，不松动，不剥落。 一、房屋维修标准 （6）油漆粉刷工程。要求不起壳、不剥落、色泽均匀，尽可能保持与原色一致。对木构件和各类铁构件应进行周期性油漆保养。各种油漆和内、外墙涂料，以及地面涂料，均属保养性质，应制订养护周期，达到延长房屋使用年限的目的。 （7）水、电、卫、暖等设备工程。房屋附属设备均应保持完好，保证运行安全，正常使用。电气线路、电梯、安全保险装置及锅炉等应定期检查，严格按照有关安全规程定期保养。对房屋内总电气线路破损老化严重、绝缘性能降低的，应及时更换线路。当线路发生漏电现象时，应及时查清漏电部位及原因，进行修复或更换线路。对供水、供暖管线应做保温处理，并定期进行检查维修。水箱应定期清洗。 （8）金属构件工程。应保持牢固、安全，不锈蚀，损坏严重的应更换，无保留价值的应拆除。 （9）其他工程。对所管辖区域的院墙、院墙大门、院落内道路、沟渠下水道、窨井损坏或堵塞的，应修复或疏通。庭院绿化，不应降低绿化标准，并注意对庭院树木进行检查、剪修，防止大风暴雨时对房屋造成破坏。 （一）主要经济技术指标 （1）房屋完好率：50%~60%； （2）年房屋完好增长率：2%~5%；年房屋完好下降率：不超过2%； （3）房屋维修工程量：100-150平方米/人.年； （4）维修人员劳动生产率：5000元/人.年； （5）大、中修工程质量合格品率：100%，其中优良品率30~50%； （6）维修工程成本降低率：5~8%； （一）主要经济技术指标 （7）安全生产，杜绝重大伤亡事故,年职工负伤事故频率：小于3‰； （8）小修养护及时率：99%； （9）房屋租金收缴率：98~99%； （10）租金用于房屋维修率：不低于60~70%； （11）流动资金占用率：小于30%； （12）机械设备完好率：85%。 房屋的零星小修 ?l?主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程项目。 l? 这项工作往往具有经常性，但无规律性，所以管理难度较大。 l? 一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种 l?????? 一般情况下，民用房屋保养中的急修项目应在1天内修理；一般小修项目应在报修后3天内修理；需安排计划修理的项目也应在1周内进行查勘，确定修理时间。 l?????? 急修项目是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的正常使用或使用安全，而需立即修理的小修项目。 l?????? 一般小修项目是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。这些损坏项目会影响房屋的正常使用功能及使用状态 2．特定季节的房屋保养工作 在房屋保养过程中，物业管理者还应注意特定季节的房屋保养工作，特别是对于灾害天气和危险性自然因素，应针对其可能对房屋产生的破坏及影响，提前做好预防性保养及小修工作，同时应组织相应物资及力量，以用于灾害出现后的应急需要。 房屋的保养