房地产企业所得税重难点总结归纳.pptx

房地产企业所得税重难点一、房地产企业所得税预缴问题 1.计税毛利率国税发【2009】31号文第八条：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%.房地产企业所得税重难点　湖北省国家税务局公告2013年第4号第一条： (一)开发项目位于武汉市城区和郊区的，计税毛利率不得低于15％、不得高于25%(均包括本值，下同)；(二)开发项目位于地级市城区及郊区的，计税毛利率不得低于10%、不得高于20%；(三)开发项目位于其他地区的，计税毛利率不得低于5％、不得高于15%；(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，计税毛利率为3%。房地产企业所得税重难点2.预征范围稽便函【2009】49号附件2 ：《税收自查提纲》中关于营业税收入范围规定：在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收帐款”进行申报缴纳税款；是否计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税； 收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入；向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。关于企业所得税收入范围规定：除前述营业税部分的相关问题外，还应检查 ……房地产企业所得税重难点3.未预缴的滞纳金问题国税函[2009]34号第四条规定： 各级税务机关要进一步加大监督管理力度。对未按规定申报预缴企业所得税的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定进行处理。房地产企业所得税重难点二、完工标准与收入确认的关系国税发【2009】31号文第三条： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。最新文件/国税函2009年第342号文国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复.doc国税函最新文件/国税函2009年第342号文国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复.doc【2009】342最新文件/国税函2009年第342号文国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复.doc号文最新文件/国税函2010年第201号文国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知.doc国税函最新文件/国税函2010年第201号文国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知.doc【2010】201最新文件/国税函2010年第201号文国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知.doc号文房地产企业所得税重难点案例：某房地产公司有三个项目，项目1在以前年度已经完工，尚有尾房；项目2在今年完工；项目3尚处在预售年度，假设三个项目收入都是1000万，能够结转的成本都是600万。三个项目在申报表中如何填列？房地产企业所得税重难点三、预缴税金的税前扣除国税发【2009】31号文第十二条：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。各地税务机关掌握尺度不一。房地产企业所得税重难点四、关联方借款的所得税问题《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条规定：企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。 《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第五十二条：税收征管法第三十六条所称独立企业之间的业务往来，是指没有关联关系的企业之间按照公平成交价格和营业常规所进行的业务往来。房地产企业所得税重难点五、土地成本分摊1.分摊方法：国税发【2009】31号文第三十条第一款：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。 房地产企业所得税重难点案例：假设某地产企业取得开发用地总面积为10万平方米，分两期开发，一期有2栋楼，每栋楼基底面积为1万平方米，二期有3栋楼，每栋楼基底为也为1万平方米，建设会所属于全体业主所有，基底面积为1万平米。道路、绿化等面积为4万平方米。土地成本10000万，如何分配？步骤： 1、将土地面积分为三部分：一期、二期、配套负担面积。 一期：2/6×１０=3.33万平米 二期：3/6×１０=5