房地产营销策划计划书思路精髓.pptx

房地产前期策划研究客户什么样的项目？发现市场机会在什么样的环境中？面对什么样的竞争？发掘自身可能项目竞争满足什么样的客户？环境项目前期策划研究应用的主要模型——小印章模型小印章模型定性小印章模型解决的是：宏观环境城市环境行业环境环境评价的三阶梯土地评价的四要素宗地指标形态与价值分析开发期望内外资源与城市关系小印章模型2总体规划户型或铺型配比与设计13资源与配套营销节奏与推货54价格与促销竞争评价的五要素竞争评价的五要素客户分布客户特征客户评价的双轨制城市发展力项目承载力商品消费力五力商业研究模型商业投资力商家经营力项目商业前期发展研究主要模型——五力商业研究模型定量商业投资力商品消费力商家经营力城市发展力项目承载力经营种类恩格尔系数银行储蓄额度分析商圈地位城市持续发展能力人口基数形态分析固定投资总额分析消费档次与金额租金水平参数分析商铺投资价格测试消费品类与偏好经济基数经营规模可嫁接资源分析商铺投资形态测试消费频次与时间产业结构经营平效业主期望分析商铺投资计划与回报消费半径与范围商业格局经营手法五力商业研究模型各力具体研究指标房地产项目前期策划的基本内容第一部分 市场调研城市发展PEST分析城市发展房地产总体环境调研区域房地产市场调研第二部分 项目SWOT分析项目概况项目swot分析第四部分 项目概念性规划设计项目总体规划布局项目道路交通规则项目绿化景观规则建筑设计项目配套建筑工程设计顾问第三部分 项目定位目标客户定位项目总体市场定位项目形象定位项目产品定位价格定位第八部分 项目营销推广及媒体策略项目形象建立项目主题概念定位项目推广主题现场包装宣传物料市场炒作媒体广告活动推广广告传播策略媒介组合策略第五部分 项目经济效益分析项目的建筑规模项目总投资估算项目建设周期项目的盈利预测第六部分 项目开发模式策划资金筹措计划施工组织安排项目进度安排第七部分 品牌策略项目品牌公司品牌第九部分 总体营销策略销售准备推广时间营销时机项目阶段营销主张销售形式价格策略促销活动销售管理第十部分 项目经济效益分析项目的建筑规模项目总投资估算项目建设周期项目的盈利预测房地产中期营销策划思路房地产营销策划如何做？营销策划思路卖什么？（剖析产品）（项目解析）叫什么？（产品定位） 怎么执行？（营销执行） 怎么卖？（营销战略）项目解析地段五大元素的产品剖析规划卖什么？建筑园林产品特征配套产品定位五大定位的产品提升叫什么？核心定位——对项目最简单、直白的描述如双峰项目的核心定位：30万平米 中央政务区 平层豪宅1规模宏大，彰显社区规模品质，大盘效应2突出项目区位优势，未来新城中心，中央政务央区3突出项目产品优势，提升项目品质，巅峰花园，中央湖景形象定位——给客户心中留下什么印象，创造什么体验如双峰项目的形象定位：“政务央区 平层豪宅”如衡阳水木融城项目的形象定位：“科技地产 中式美宅”主广告语——核心卖点极核诉求如双峰项目的主广告语：“城市因我而动”如衡阳水木融城项目的主广告语：“科技装点中式生活”品牌定位——通过品牌的形象定位为产品的特性给予充分的表述如双峰项目的品牌定位：“中部两省品牌开发商”如衡阳水木融城项目的品牌定位：“科技让生活更美好”怎么卖？营销战略总战术：一个什么样的主题，几场什么战役，多场什么样的活动。客户策略竞争策略一拖六的营销策略体系品牌策略推广策略价格策略销售策略亮相期培育期持续营销期阻击期公开发售期项目营销战术应用的主要模型“五步循环”项目销售总体战术步骤怎么执行？营销执行工程策划五大模块的营销执行体系推广销售招商房地产项目营销策划的基本框架 目标解析 客户分析 项目分析市场分析 问题界定项目定位 客户策略 营销战略 竞争策略 品牌策略 策略体系 推广策略 销售策略 营销战术与营销节奏价格策略主力先行放水养鱼高价值出售六项招商基本原则主力低价长租低价值持有散户高价短租科学研究方法之六项招商基本原则六项招商基本原则