房地产项目前期策划计划书案.pptx

历山1号前期策划案团队构成目录壹市场分析贰项目属性及定位叁成本与投资预算肆营销推广策略国内经济形势分析市场分析全国房地产市场分析济南市市场分析行业政策分析国内经济形势分析国内经济形势分析国内经济形势分析国内经济形势分析全国GDP增速放缓，随着产业转型加快，GDP增速有望回升。2013年第三季度GDP增长7.8%，比二季度回升0.3个百分点，预计全年增长达到7.6%左右。第二产业和第三产业是GDP的最大拉动力，房地产业依旧是经济发展的重要推动力。居民消费物价依旧平缓，2013年物价上涨整体温和，全年涨幅在2.8%左右，中国经济回升基础并不稳固，结构性矛盾依然突出，风险因素较多。国内经济形势分析国内经济形势分析国内经济形势分析全社会固定资产投资和房地产开发总投资增长速度均出现了放缓，但仍处于正常波动区间内。2014年，固定资产投资增长将略低于2013年。投资内部结构呈现一定变化，制造业产能过剩降低工业企业投资意愿；开工面积连续两年增速较慢和部分地区销量迟滞影响房地产投资增长预计2014年全社会固定资产投资增长19%左右。全国房地产市场分析土地成交量增幅步入负区间，成交价格创新高全国土地购置面积呈负增长，上半年继续平缓下行全国房地产市场分析全国土地购置均价增幅回升，价格再创历史新高 全国房地产市场分析房地产投资增速小幅下行，新开工面积仍呈负增长 全国房地产开发投资增幅继续收窄，整体仍将平稳全国房地产市场分析全国房屋新开工面积降幅小幅收窄，上半年将有所反弹全国房地产市场分析商品房销售面积降幅加大，价格同比略降商品房销售面积继续负增长，上半年商品房销售面积增幅将反弹全国房地产市场分析商品房成交均价降幅收窄，住宅成交均价继续负增长全国房地产市场分析商品住宅待售面积增幅上升，市场去库存压力加大全国房地产市场分析房企资金增幅继续放缓，销售回款成为主要资金来源济南市市场分析概述 2013年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年，住宅物业新增供应大幅攀升，总供应量达到历史最高水平。在整体市场回暖全国涨声一片的大背景下，济南楼市也表现相应的势头。 从2013年土地出让历史最高值来看，2014年济南住宅市场仍有望延续此种趋势，步入飞速发展轨道。同时万科、保利、中海、绿地、恒大、华润、世茂等一线开发商大量拿地不断推出新项目极大提升了济南楼市整体产品力和营销水平，实现了一线房企全面布局格局。 商业物业整体仍较为平淡，市场表现一般；公寓和写字楼均有大量新增供应面市，随着济南西部、东部规划推动和协调发展，均带来逾千万㎡的写字楼、公寓等商务公建类产品，2014年将步入竞争白热化阶段。济南市市场分析土地市场分析土地供应面积大幅上涨 济南2009-2013年土地供应状况济南市市场分析2013年全年土地出让情况列表济南市市场分析住宅用地为主，商业用地比例下降济南各物业类型土地供应状况济南市市场分析 2013 全年，济南共供应 136 宗居住用地，总面积 804.26 万平米，占总供应面积的 69.11，环比下降 3.66%。商业用地供应 85 宗，总面积 275.92 万平米，占总供应面积的 23.71，环比下降 3.62%。其他类用地 8 总，85.33 万㎡。济南市市场分析土地成交面积济南市市场分析土地成交价格济南市市场分析区域土地出让与成交量分析2013年各区土地出让与成交情况列表济南市市场分析 济南 2013 年成交土地 164 宗，总面积约 763.46 万㎡，建筑面积约 2179.18万㎡，成交总价418.81 亿元。与 2012 年相比土地成交情况呈现量价齐升的局面，土地面积增加 31.86%、建筑面积增加 38.01%、成交金额增加 29.95%。 济南市市场分析土地市场小结及预测2013年供应量及成交量均再现高峰，土地市场供需两旺。随着济南城市发展节奏的不断加快，2014年土地供应仍将继续增加。 西客站片在最近两年释放了大量土地，预计后续可供应土地相对较少。而历城区作为济南最大的行政区，存有大量待开发建设用地，未来济南东部奥体至唐冶区域或将成为2014年土地市场主力。济南市市场分析2013年济南市商品房住宅市场分析供需两旺，楼市运作良好2013年济南市住宅市场概况房价结构性提高济南市市场分析供需两旺，楼市运作良好济南市市场分析供需两旺，楼市运作良好济南市市场分析房价结构性提高 2013 年济南市内五区住宅成交均价 8360 元/平米，同比上升 6.4%，主要受新增供应产品结构影响，如恒大帝景、万科城和华润仰山红叶林等高价项目入市带来大量成交，整体拉高市场均价，另一方面刚需项目价格也普遍上涨，多个项目涨幅逾 1000 元/㎡。同时受各区域成交量月度差异的影响，月度成交均价出现起伏变化。2013 年末历下，市中等高价盘集中区域成交量下降显著，住宅总价亦