2011.11.17金岸御景项目市场分析及开发建议.pptVIP

采取“档次参差结合推盘”手段，深度考虑各推盘阶段中推出楼座的位置、景观、楼层、户型、人流、商业、噪音等影响因素。 项目一期共20个楼座，品质较为集中，户数共计650户左右，因此可 分两期推盘 根据胶州市场分析，建议1.1期在2012年6月份前后入市，1.2期在9月份入市 备注：该楼座编号不作为项目最终楼座编号使用 第一阶段：集合中低品质楼座同时推出，合理定价，提升项目品质的同时尽快消化难点楼座。 胶州路 梧州路 规划路 规划路 售楼处 推盘依据： 项目售楼处位于东南角，首次推出的楼座与售楼处紧邻，有利于项目前期整体装修，加快工程进度，提升项目整体形象。 首次推出南侧10栋楼，该片区位于贯穿项目的主干道的南侧，整齐划一，方便销售。 1 2 3 4 8 7 6 5 1-10号楼全部是多层，档次差别不大，每座楼各有利弊。包含商业网点以上房源，将档次最低的房源分期销售，有利于去化。 1-10号楼囊括多种户型，面积区间分布广泛，满足市场多种置业需求，同时为后期销售埋下伏笔，积攒意向客户。 1.1期 9 10 金岸御景项目市场分析及开发建议 胶州整体市场分析 胶州住宅市场 胶州商业市场 从2011年1-10月份全市住宅签约来看，尽管五市签约量稍逊七区，但是签约排行榜城郊区域五进其三，其中即墨市稳居榜首，胶州、胶南分列四、五。 2011年1-10月胶州市累计签约6491套约70.5万平米，套均面积109平，月度平均签约649套约7.05万平方米；按此销售速度，胶州现有存量房源售罄则需16.6个月，较去年同期去化周期延长了6.9个月。 从2011年1-10月份胶州市住宅签约月度走势来看，除2月、3月受传统淡季影响签约低迷外，其他月份均在中高位运转； 上半年市区限购，大量投资需求涌向城郊五市，胶州房市受益；下半年限购政策持续实施，观望情绪向五市蔓延，胶州市场签约量下半年开始回落。 住宅签约市场 1-10月胶州市位居全市签约排行榜第四位，月度平均签约649套，约7.05万平方米。 去化住宅面积户型及总价比 2011年1-10月胶州市去化住宅面积主要集中在60-120㎡面积区间，胶州市区项目总价区间则主要集中在40-70万范围内。 从2011年1-10月份胶州市签约情况看，签约面积主要集中在60-120㎡面积户型； 60-120㎡面积区间签约套数占比80.4%，其中60-90㎡面积区间套数占比50.8%；60㎡以下面积区间签约最少，仅为46套约2308平方米；180㎡以上的多为中信森林湖的别墅产品。 从2011年1-10月份胶州市各总价区间签约情况看，胶州各乡镇项目签约量较多，单价、总价较低，大多在30万以下；胶州市区项目由于户型结构的变化，总价大多集中在40-100万范围内。 具体来看，30万以下总价区间套数占比35.2%，40-70万总价区间签约套数占比39.2%；100万以上的多为别墅产品，套数占比仅为4.2%。 2011年全市各区市存量差距较大，黄岛区存量最多，市南区存量最少。 截止到2011年10月底，胶州市住宅存量仅次于胶南市，位列全市排行榜第三位，可售住宅房源11072套，约116.84万平方米，套均面积106平方米。 2011年上半年胶州市月度存量相对平稳，多数月份存量面积维持在70-80万平方米之间；8月份之后在青岛星城住宅小区（青岛风景）、青城住宅小区带动下，存量房源迅速增加，并于10月份升至了2011年最高点，面积环比增长18.6%，同比则大幅增加184.4%，下半年销售压力加大。 住宅存量市场 截止到2011年10月底，胶州市住宅存量位列全市排行第三位，为11072套约116.84万平方米。 2011年1-10月份，胶州市区共计出让纯住宅用地212.66万平方米，占胶州市土地总供应规模的30.6%，较去年同期大幅增加了约1.5倍。 2011年以来，住宅商业类用地成交比例骤升，1-10月份住宅商业类用地成交规模占到了胶州市土地成交总规模的四成以上，约占胶州市区总成交规模的七成。 潜在竞争压力 自2008年以来，胶州市区（新城区、老城区）住宅用地供需量逐步增加，特别是2011年市区土地供需火爆； 2011年胶州市区住宅类用地成交规模骤升，2013年预计入市体量将高达500万平米，按照2010年以来去化速度推算，2013年新增物业去化周期将达5.48年，届时在市场需求一定的情况下，竞争将异常激烈。 2010年成交土地较少，2012年拟入市项目规模不足80万平，此时入市将填补市场空白，避开大量竞争。 一般情况下，土地竞拍成功后会经历1年至1年半的开发周期： 胶州整体市场分析 胶州商业市场 胶州住宅市场 商业存量市场 2011年全市各区市商业累计存量差距较大，城阳区商业存量最多，平度市存量最少。