物业管理基本概念的法律分析与应用【质量精品】.ppt

MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下 根据《物权法》规定，建筑区划内的绿地，属于业主共 有。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用 房，属于业主共有。比如小区内地面和屋顶公共地盘被个别 业主用来做私家花园时，小区业主大会和业主委员会只能行 使管理权。而只有业主才有资格起诉侵犯公共地盘的人。对 于地面绿地被侵犯的，全小区业主都可起诉。若是屋顶被占 的，影响的是该栋楼，原则上应是所在楼栋的业主起诉。 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下 （三）要点分析 1、建筑物区分所有权不具有传统意义上的排他性，单 个业主行使所有权有条件限制。其对专有部分或共有部分不 当行使所有权时，均应承担责任。 2、限制业主滥用物权，约束业主不当行使建筑物区分 所有权是物业管理的应有之义。 3、对共有部分享有共有权和共同管理权利的同时，必 须承担相应的共同义务。放弃共同权利不能成为放弃共同义 务的理由，这正是个别业主拒交物业服务服务理由不成立以 及相关地方法规不专业不规范的理论依据。 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下 4、业主既是物业管理的权利主体，又是物业管理的责 任主体。物业企业的管理权基于物业服务合同授予，其行为 受业主监督。所以业主不能认为物业管理是物业企业强加 的，物业企业也不能以“管理者”自居。 5、业主按其拥有的专有部分所有权对应比例履行义务。 这正是目前通常以业主所拥有的住宅和经营性用房的建筑面 积确定其承担物业服务费数额的依据。 6、业主自治是一种主体权利；业主自管是一种管理方 式。 7、制定管理规约的必要性及管理规约的作用。 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下 8、物业区域公共事务的决策规则——法定比例业主及 权属面积通过。 〔第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑 物总面积，可以按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权 登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同 记载的面积计算； （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个 以上专有部分的，按一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 〕 ——区分所有权解释 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下 9、为什么要收物业服务费？解决共有物业的管理问 题，保证其正常使用功能和使用环境。 10、专项维修资金的必要性和缴交义务。 11、业主对共有物业的权利义务。 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下 八、关于物业管理 （一）概念： 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关 场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和 秩序的活动。 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下 （二）案例 案例一：李某是某小区业主，其住宅物业服务费每月近 两百元。李某认为自己不需要接受相应的物业服务，逐向物 业公司提出以放弃物业服务而拒绝缴纳物业服务费。物管公 司不同意其请求，李某向主管部门提起投诉。 MOREKEN麦耕物业咨询 麦播千里 耕耘天下 主管部门意见：李某的想法是不符合物业管理相关规定 的，说服李某放弃不正确的做法。 案例分析：1、业主和物业企业之间是一种平等的民事 法律关系，双方的法律关系基于物业服务合同而产生。因此 双方对合同均负有诚实信用、忠实履行的义务。2、依照合 同接受物业服务是业主的一项权利。从民事权利的性质来 讲，权利人可以放弃。但在物业管理法律关系中，业主接受 物业服务的权力不仅是