20130613_香河亚太城项目市场分析及营销思路.pptVIP

香河--亚太城项目市场分析及营销思路 北京新景祥 客户需求 根据市场和产品条件，判断项目二期发展定位； 对项目一期招商和二期销售提出相关建议； 市场分析 项目操盘建议 一二期营销思路与时间排期 香河发展前景——环首都经济圈黄金节点，随着北京“大七环”、通州新城、京唐城际高铁、密涿高速的建设，未来将实现与北京15分钟左右的同城发展，打造“中国家具之都”和“首都卫星城”。 香河定位—— 中国家具之都 现代产业高地 休闲商务新城 生态宜居家园 项目分布：项目主要分布在秀水街两侧，并分为东西两大区域。东部区域商场较多，市场成熟度较高；而西部区域虽然项目较少，但是随着本案和香江CBD的逐渐发展，区域未来发展潜力较大。市场目前总供应量约为270万平方米，待推量约为600万平方米。 自持租赁项目 在售项目 经纬家居 待招商项目 2.3公里 5 展厅名称 核心业态 代表品牌 贵都家具城 办公家具、酒店宾馆家具 中泰、大雄银鑫、南港、广泰、盛泰、中泰等 明泰来家具城 沙发、软体家具、套房家具 东方、华森、宿务、居美、元首等 鹏大家具城 客厅、餐厅、卧室等民用家具、办公家具、酒店家具 佳贝美、圣博兰、逸风、比格、爱丽维等 鑫亿隆家具城 套房家具、软体家具 森达博轩、海贝、艺浩、新家园、博士领袖等 中意家具城 办公家具、酒店家具 中泰、迪欧、国景、派格等 中唐家具城 红木家具 年年红、名佳、元亨利、名鼎檀、宏达等 红星美凯龙 红木、硬木、软体家具、儿童家具、板式家具、欧式美式古典家具 爱依瑞斯、东方弘叶、福达轩、年年红、国森、路易世家、左右沙发等 金钥匙家具城 民用精品家具、高端欧美式家具、罗浮宫精品家具、红木家具 爱依瑞斯、福达轩、路易世家、年年红、靓涌轩 汇美家具城 客厅、餐厅、卧室、红木、欧美式家具 好迪、金虎、全友、浪度 顺隆家具城 民用家具、沙发、办公、酒店家具 鲁班、君多旺、倚璐凯格、鑫海马 嘉亿龙 欧美式、韩式古典家具、办公家具 中泰、中山、上标、九天、皇嘉倚诺、嘉斯勃 好百年 板式家具、实木家具 年年红、靓涌轩、睿源轩、中山 当前市场呈现家具市场一枝独秀的局面，随着家具市场的急剧扩张，各档次家具产品的生产营销都出现了“巨头”，专业分工也更加细致，各商城品牌重叠率也较高，产品同质化竞争严重。 6 单位：元/平/月 1F 2F 3F 4F 5F 招商入驻率 贵都家具城 50-100 60 50-60 100% 明泰来家具城 80-100 50-60 25-30 100% 鹏大家具城 100 60 30-50 95% 鑫亿隆家具城 平均90元/平/月 100% 中意家具城 平均60元/平/月 平均15元/平/月 95% 中唐家具城 100-150 60-100 100% 红星美凯龙 小品牌120元/平/月，或45元/平/月+10%扣点 100% 金钥匙家具城 平均150-200元/平/月 100% 汇美家具城 100 80 60 100% 好百年家具博览中心 45 45 50 98% 嘉亿龙家具博览中心 平均40元/平/月 100% 亚太城 平均25元/平/月 40% 尚品之家 50 20 60% 各大家具商城多数处于满租状态，而材料市场（尚品之家和亚太城）则经营较差，无论是租金价格还是招商率均比较低。在市场成熟度高、商业氛围好的区域，商家对租金不是很敏感；多数商家表示，只要生意好，租金高可以接受。 7 经营者主要来源于广东、浙江、福建及香河本地；消费者覆盖面较广，除了主要的以京津冀客户外，东北以及内蒙古、山西等周边省市的消费者也占较大比例。经营者入驻商城主要关注商业氛围、交通便捷等因素，而消费者主要关注性价比、产品档次及品牌。 8 香江CBD客户结构 香江CBD产品面积区间为40-200㎡，产品形态为格子铺 客群来源为，京津80%，唐山5%，其他地区15% 亚太城一期客户结构 亚太城产品面积区间为200-900㎡，产品形态为一拖三、一拖四的联排独立商铺 客群来源为，以香河本地为主，少量广东、浙江、山东客户 香河市场销售型项目只有香江CBD和亚太城，亚太城产品为200-900㎡独立商铺，客群主要来自香河本地，自营客户占40%，投资客占60%，其中业内投资客占绝大多数；香江CBD产品为40-200㎡格子铺，由于产品与亚太城差别较大，因此客群也有所不同，以京津唐客群为主，纯投资客占主导，比例约为90%。 9 老市场商街是香河唯一的商业街，体量约为2.6万方，大约90多个铺位。一拖二或一拖三形式，主要经营业态为布艺、五金和皮革。产品有两种户型，大铺360平，月租金1万元，小铺150平，月租金5000元，目前满租，商业气氛浓厚。但经营混乱，给人脏乱差的印象，亟待升级。 业态 商铺数 比例 面积区间 租金 布艺 37 40% 360 27 纺织 7