农地经营权抵押贷款推广正当其时基于武汉市涉农中小企业的调查.ppt

土地是最具价值的资产，但在国家政策、法律法规层面，农村土地产权不能抵押。（《土地管理法》、《农村土地承包法》、《物权法》、《担保法》） 2009年，武汉成立了农村产权综合交易所，不仅推动了农地合理合法流转，更是衍生出了农地经营权抵押贷款这种新型农村金融产品，为涉农经营企业开辟了一项新的融资渠道。 截止到2010年7月，武汉申请了农地经营权抵押贷款的企业并不是很多，其中贷款金额达到1000万元的只有4家。 本项研究虽然只有12个企业样本，但已经占到了总体的80%，所以，在当前阶段，该项调查结果应该仅有相当的代表性。 即，涉农企业向银行申请农地经营权抵押贷款的前提，是企业必须拥有所抵押的农地的经营权，也就是说涉农企业首先通过农村产权交易中介的产权交易，从农户或农村集体组织那里合法的获得土地经营权，再在该农地项目开发缺乏资金的情况下，以流转获得的土地经营权为抵押物，向银行申请抵押贷款。 1、农地经营权流转的区域主要集中在黄陂、江夏等现代都市农业核心区 2、农地经营权流转的交易价格是农交所指导下的市场分类价格，基本符合市场规律（见表3）：企业投入的大小与企业对交易价格的敏感程度成反比，农业项目的产出预期也与企业对交易价格的敏感程度成反比 3、流转面积较大，1000亩以上，占66%； 4、流转方式：出租为主，占91%； 5、流转时间较长，在10—20年左右。 1、农地经营权抵押权人从单一走向多元，市场预期活跃 武汉市农商行——汉口银行、华夏银行等 2、价值评估严格、专业，遵循开放式的土地经营权评估机制 一是引导专业评估公司参与评估武汉国佳评估公司、《农用地估价规程》和林权评估体系二是将农业专家纳入评估机制（两名以上）价值评估还包括地上地下附属抵押物的评估通过专业的评估和测算，可以获知单位面积的未来收益及土地集约利用程度。 3、除个别大户外，企业贷款金额主要分布在100—200万元，低于评估价值的规定比例（50%） 4、贷款项目用途都在农业项目的开发范围内三个“不得”原则：不得改变土地集体所有性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益 5、贷款期限多为短、中期，同时在利率及自有资金比例方面有相关的限制规定期限：武汉农商行明确的规定“贷款期限综合多因素自主协商确定，最长不超过3年且不得超过土地承包经营期” 利率：武汉农商行规定“原则上根据客户信用度、项目可行度等条件 确定” （一）调整农地产权关系，实现农地经营权抵押贷款的合理化 1、调整农地所有权和使用权的关系，实现“还权于民” 2、加快确权的创新突破和推进，实现“确权、还权、赋能” （二）完善法律法规，实现农地经营权抵押贷款的合法化 1、在法律或地方性法规上明确土地承包权与土地经营权的可分割性和物权属性，出台《农村土地抵押担保法》。 2、弱化相关法律法规中关于承包经营权抵押的强制性条款，并适当补充“抵押”字样。 （三）以配套政策措施和风险防范措施实现农地经营权抵押贷款的规范化 1、促进农地产权交易流转，奠定农地金融创新的产权基础。 2、注重风险防范与控制，维护农地经营权抵押贷款的金融安全。 3、探索多元化保障措施，分散农地的社会保障功能。 谢 琼 E-mail:iamxieqiong@ 农地经营权抵押贷款推广正当其时——基于武汉市涉农中小企业的调查 武汉市社会科学院?金融所 2010年11月 课题研究的背景 在当前国际金融危机冲击的背景下,中小企业融资难是老话题、新焦点。 在2010年“两会”上，关键词：“三农”、中小企业融资、“普惠制”农村金融等 金融机构对农户、涉农中小企业发放的信用贷款十分有限，主要是发放抵押贷款。然而，抵押物缺乏是普遍现象。 课题研究的背景 表1：武汉农交所农村权抵押贷款情况（2009.6—2010.6） 调研样本企业信息 表2：样本企业基本信息 农地流转与农地经营权抵押贷款的关系 先流转——再抵押 产权流转交易基本流程 企业农地流转交易的主要特点 企业农地经营权抵押贷款的主要特点 企业农地经营权抵押贷款的主要特点 图1：调研样本企业抵押贷款金额占评估价值的比重（%） 企业农地经营权抵押贷款的主要特点 芦笋基地——大棚种植基 地芦笋加工现场 推广农地经营权抵押贷款的对策建议 推广农地经营权抵押贷款的对策建议 推广农地经营权抵押贷款的对策建议