建国路项目调研与策划报告.doc

建国路项目 市场调研与策划报告 二零零九年七月 至绿洲地产有限公司 建国路项目市场调研与策划报告 目录 前言 第一部分 市场环境调查 项目周边环境 项目所在区域环境 现阶段房地产市场大环境 第二部分 市场供需状况调查 市场需求调查 市场供给调查 第三部分 消费者购房心理调查 第四部分 周边竞争项目调查 第五部分 调研总结 石家庄历年经典项目回顾及启示 项目市场定位及户型建议 项目形象定位及SLOGAN建议 四、项目价格定位建议 五、项目开发节奏及风险分析 六、项目经济指标测算 前言 众所周知，房地产是一个朝阳产业，它拉动着60多个相关产业的发展，是国家财政收入的重要来源，但同时房地产业又是一个高利润的行业，一般来说，开发商一个项目下来，利润少则千万，多则过亿甚至以十亿计。在如此高的利润之下，使众多的资本涌入了这个广阔的市场，经过多年的进步与发展，房地产市场与地产行业正在向着专业化和精细化的方向发展，同时一些盲目的进入与扩张也招致了高风险的来临。风云变幻的地产形式令众多的开发商进退维谷。 在地产市场上我们经常看到这样的局面，有的项目开展的风声水起、红红火火，而有的举步维艰、销售不畅甚至出现烂尾的现象。虽然项目的失败各有各的原因，但我认为主要还都是以下两个原因造成的:一是开发商只重视后期的销售，而忽略了前期的定位。如果一个项目定位准确，销售肯定是水到渠成，即使是销售的人员差点，大不了销售的慢点或利润少点，但是可以弥补的，只是“外伤”而非“内伤”.可一旦是前期的定位失误，即使你有再好的销售人员也是卖不动的。销售业内有这样一句话就是只有卖不出去房子的人，没有卖不掉的房子。我认为这是不正确的，销售人员在项目成功的过程中只能使外因，定位的准确与否才是项目成功的关键。就像让再优秀的汽车销售人员到村证的小区销售奔驰车，肯定是没有结果的。二是开发商只热衷于炒作概念，而忽视了客户的真正需求。“企业成功的关键就是认真研究目标客户群的需求与欲望，然后比竞争对手更有效果与效率的满足消费者”。房地产有着位置的固定性与不可移动性的特性，项目一旦动工基本不能在做修改，从户型到景观，从建筑形态到外观形象，我们前期必须认真的去探索目标客户的消费心理，他们喜欢什么就去建设什么去迎合他们，为后期的顺畅销售打好坚实基础。因此我们必须认真分析目标客户群，包括他们的喜好、偏好、行为、价值观，以及影响他们的社会文化与亚文化。 以上我们论述了前期工作的重要性，我们需要对市场进行深度的剖析与透视，找到切入点；我们需要对项目进行反复的咀嚼与思考，发现其特有的气质；我们需要对目标客户群进行详细的调研与分析，找到最能触动他们心弦的东西。这必须要靠详尽的市场调研。即对房地产这种特殊的商品，从市场上采集大量的数据与资料，然后对资料进行收集、整理、记录、分析，最终得到我们想要的东西，有助于项目成功的一手资料。给项目的决策者提供决策的依据，帮助他了解市场信息、把握市场动态，紧紧握住市场的脉搏，作出准确科学的市场判断。 市场调研是一个十分辛苦的过程，要求参与人员不怕辛苦，意志顽强。我们已经做好准备，相信我们的辛苦工作一定能够为您的决策贡献一定的力量！ 第一部分 市场环境调查 项目周边环境 项目位于中华大街与友谊大街交口西南角，地处桥西区核心地段，属图书批发市场商圈覆盖范围，商业繁荣交通便捷。小区由七栋高层围合而成，住宅配套商业可售面积共计约10万平米，同时小区还配套大块的公共绿地与一所幼儿园，大大提升了项目的品质。项目周边自然环境和人文环境皆十分优越，裕西公园、时光花园及环绕四周，尽享公园中的绿逸生活桥西区是石家庄市的发祥地，也是石家庄的老城区。位于市区西南部，辖1个乡、11个街道办事处，面积52．9平方公里，人口4万，是河北省的行政、科技、教育、商业、金融中心区。由于形成较早，旧城和城中村所占面积很大。众多省级行政单位聚集于西南部，城区建筑密集，早期就已形成规模集中的住宅小区是这个城区主要的社区模式。作为老城区，桥西区基础设施薄弱，承载功能差。随着桥西区“三年大变样”城中村拆迁工作全面推进，越来越多的城中村村民将享受到高品质的生活。一个是交易量，一个是房价，整个从全国统计数据来看，交易量回暖，交易量上升是回暖的主要指标。因为在供需关系当中，在市场当中，只有供需双方形成交易，才能形成价格，价格是在交易当中寻求平衡的，只有交易量回暖以后，价格才有意义2009年5月4日，为期四天的石家庄春季城市房展落下帷幕，同时为省会楼市留下了无限的遐想。根据本届房展组委会的不完全统计，此次房展现场成交400余套，总金额近1.8亿元；同时意向认购客户约1.5万组，参观人数超过9万人是总参谋部石家庄干休所、总装备部石家庄干休所、北京军区石家庄干休所、兰州军区石家庄干休所和新疆军区