珠三角九城城市研究及房地产市场特点2009.pptVIP

一、广东概况 二、珠三角地区 1、珠三角地区三大都市圈 2、珠三角地区重点城市介绍 1、珠三角地区三大都市圈 珠三角地区三大都市圈规划 珠三角地区产业融合规划 珠三角地区三大都市圈规划 珠三角三大都市圈小结 3、珠三角地区重点城市介绍 珠三角中部都市圈(广佛肇)发展规划 珠三角中部都市圈（广佛肇）发展规划：广州 广州 面积：7434平方公里（除从化、增城外的城区面积3834平方公里） 常住人口：1034万人 09年GDP：9112亿 09年一手住宅成交量：973万平米 09年一手住宅成交均价：9346元/平米。 广州市传统的市中心区为天河、越秀、海珠、荔湾4区。黄埔、白云、萝岗、花都、番禺、南沙6区为外郊区。从化市和增城市为广州下辖的县级市，一般不视为广州市区，且未纳入上述统计数据。 广州传统的房地产市场为中心4区，现均价在1.5至2万之间。近来由于城市扩张，市场逐渐向番禺区和白云区扩张，带动这两区市场的强劲上扬。而黄埔、萝岗及花都、南沙由于过于偏远，或由于工业区的定位造成缺乏生活氛围等因素，区域房地产市场至今相对比较平淡。 珠三角中部都市圈（广佛肇）发展规划：佛山 佛山 面积：3868平方公里 常住人口：599万人 09年GDP：4814亿 09年一手住宅成交量：967万平米 09年一手住宅成交均价：5868元/平米. 佛山是典型的区镇型独立发展模式，即中心市区不明显，各区镇均有各自相对独立的中心区域。体现在房地产市场上，即表现为各区镇之间的市场相对独立，客户交融度极低，跨区乃至跨镇购房的现象都很少。目前禅城及南海中心区的房价均价过万，顺德中心区在7000左右，而三水高明仅在4000左右。 珠三角中部都市圈（广佛肇）发展规划：肇庆 肇庆 面积：1.5万平方公里 常住人口：405万人 09年GDP：846亿 09年一手住宅成交量：260万平米 09年一手住宅成交均价：3352元/平米。 肇庆主城区为环绕鼎湖山的端州区及鼎湖区，其它下辖的广宁、怀集、封开、德庆、高要及四会等市县均为省内较偏远贫穷的地区。肇庆地产市场也主要集中在主城区内，并可以吸引周边各县的客户。整体而言，肇庆城区住宅市场的客户群体为城区居民，约占6成左右，周边各县客户约占2成左右，省内其它地市客户约占2成左右。 珠三角东部都市圈（深莞惠）发展规划 珠三角东部都市圈（深莞惠）发展规划：深圳 深圳 面积：2020平方公里 常住人口：891万 09年GDP: 8277亿 09年一手住宅成交量：712.56万平米 09年一手住宅成交均价：14856元/平米 珠三角东部都市圈（深莞惠）发展规划：东莞 东莞 面积：2465平方公里 常住人口：698万 09年GDP:3763亿 09年一手住宅成交量：552万平米 09年一手成交均价：6422元/平米。 东莞市系下不设区的地级市。除市区外，其它区域全是经济各自独立的镇街。相对于佛山，东莞表现出更典型的区镇独立性发展模式特点，东莞各镇间的房地产市场封闭度更高。除东莞市区可吸引少部分的镇街客户外，各镇街之间的地产市场几乎没有相融性。整体而言，东莞以市区、虎门-长安为市场领跑区域，位于大朗镇的松山湖产业区板块近两年由于受市政府直管，市政配套投入较大，且自然环境资源突出等因素而表现突出，其它镇街的市场表现均相对平淡。 珠三角中部都市圈（深莞惠）发展规划：惠州 惠州 面积：陆地面积1.12万平米公里，海域面积4520平方公里。 常住人口：392万 09年GDP：1410亿 09年一手住宅成交量：544万平米 09年一手住宅成交均价：4266元/平米。 惠州市是珠三角9市之中，唯一一个客家文化地区。惠州由于毗连深圳，其地产市场的主要客户来源为深圳。惠州的地产市场主要集中在惠城区及惠阳区的大亚湾区域。惠城区有超过3成客户为深圳客户，而大亚湾区域90%以上的客户为深圳客户。 珠三角西部都市圈(珠中江)发展规划 珠三角西部都市圈(珠中江)发展规划：珠海 珠海 面积：陆地面积1701平方公里，海域面积6135平方公里。 常住人口：149万 09年GDP：1037亿 09年一手住宅成交量：271万平米 09年一手住宅成交均价：7496元/平米 珠三角西部都市圈(珠中江)发展规划：中山 中山 面积：1800平方公里 常住人口：252万 09年GDP：1564亿 09年一手住宅成交量：562万平米 09年一手住宅成交均价：4595元/平米 与东莞的情况相类似，中山也是下不设区的市。除了市政府所在的西区、石岐、东区南区及五桂山5个街道被视为市区外，其它镇街都在经济上相对独立。各镇之间的地产市场也严重缺乏相融性。相对而言，市区的供应量约占全市供应量的一半左右，而均价约在5000左右浮动；镇街均价约为4000，两者之间长期维持1000元左右