2011年第一季度大连市房地产市场调研报告.doc

2010-2011年大连市房地产调研报告 前言 2010年，国家在土地、财政、房地产等政策上相继发出重拳，调控房地产市场。 做为东北房地产的领跑者，大连在2010的房市中跌宕起伏。由年初的新政颁布，房地产各公司抛出各项优惠活动低价探市，到5月迎来小高峰，再到8月回暖并逐步迎来年终峰值。应该说，2010年国家新政的实行影响着大连的房地产，也在不断的将大连的楼市推向成熟。 1宏观经济分析 1.1大连市国民生产总值 2010年全市实现地区生产总值5150亿元，增长15.2%；完成地方财政一般预算收入500.8亿元，增长25.1%；完成全社会固定资产投资5008亿元（常规口径），增长53%；实现社会消费品零售总额1630亿元，增长17.8%；实际使用外资100.3亿美元，增长66.7%；城镇居民人均可支配收入21300元、农民人均纯收入12120元，分别增长12%、13%；城镇登记失业率2.7%。 1.2大连市进出口总额 2010年前11个月，大连全市进出口总额457.68亿美元，同比增长28.12%。其中出口237.91亿美元，同比增长28.09%；进口219.76亿美元，同比增长28.15%。前11个月进出口总额、进出口额已超过2009年全年水平；出口额与2009年全年相比，仅差0.48亿美元。预计2011年全市对外贸易将创历史新高。 1.3大连市固定资产投资 2010年1-10月份，大连市全社会固定资产投资达到3267.8亿元，基本与2009年全年持平；全年全社会固定资产投资涨幅将达到10%。 2房地产市场宏观背景 2.1房地产开发投资额 大连市房地产市场发展迅速，1-11月房地产开发投资总额就已经超过2009年全年的水平，与2009年同期相比，实现34.4%的增幅。2010年全年房地产开发投资总额有望超过700亿元，同比实现35%的涨幅。 2.2房地产建设指标 2010年1-11月大连市房地产市场施工面积达到4878万平方米，超过2009年全年近4成，全年施工面积将接近5000万平方米；新开工面积也较2009年有大幅增长，开工施工比也扭转了自2006年以来的走低姿态。 3政策规划分析 3.1政策回顾 3.1.1土地法规 1月： 2010年1月22日国土资源部颁布《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，旨在减少申报用地，规模控制囤地。 2月： 银监会于2月12日发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》。 大连于2月23日发布政策：土地出让金首次缴纳比例须超五成，土地出让合同约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不得超过1年，而首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。 3月： 国土部3月9日发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，通知上要求：1、土地出让地块所在地级别基准地价的70%。2、竞买保证金不得低于出让最低价的20%。3、逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金。4、土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。5、已签合同却不缴纳出让价款的，必须收回土地。6、对房价过高、上涨过快的城市，商品房用地出让可按照政府确定的限价房项目采用竞地价办法招拍挂出让。7、供地方面要求90平方米以下房屋用地占总用地7成以上，严禁土地流向别墅用地。8、对于囤地超低开发商将予以一定时期补课参与竟地的处罚。 国土部3月22日发布了暂停拍地的通告：在住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地。 5月： 5月25日国务院颁布了《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，通知上要求：1、尚未按照有关规定公布新的征地补偿标准的省区市，必须与2010年6月底前公布实施。2、严格征地拆迁管理工作，切实维护群众合法权益。3、各地不能强行实施征地，对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。4、要严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准对拆迁户进行补偿。5、对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁。6、要加强对征地实施过程的监管，确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠、截留、挪用等问题。 5月27日国税总局颁布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，通知上要求：1、关于土地增值税清算时收入确认的问题。2、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题。3、房地产开发费用的扣除问题。4、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题。5、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题。6、关于拆迁安置土地增值税计算问题。7、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题。8、土地增值税清算后应补缴