惠州水口项目商业前期策划报告.pptVIP

2 我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向 第一部分 理论研究 伴随着新城镇主义的产生，惠州为缔造大都市经济圈，加强周边城镇建设，商业机会涌现。 新城镇开发前期人口少、消费力弱，但商业规划往往规划起点高、总量大，商业培育周期长。 消费需求与片区发展阶段的经济水平、商圈氛围、人口特征密切相关，可划分成三个阶段。 第一部分 理论研究 通过对深圳社区商业调研分析，总结出社区商业分类、业态组合、商业布局等一般规律。 根据对深圳22个代表性的社区商业进行调研、分析，得出了一系列的研究成果。调研对象：旭飞花园、东方雅苑、港湾丽都、都市名园、西海湾花园、中海湾畔、万科金色家园、桃源居、美丽365花园、波托菲诺、潜龙花园、海滨广场、阳光棕榈园、锦绣江南、熙园、东海坊、蔚蓝海岸、金地海景翠堤湾、万科四季花城、皇御苑、招商海月花园、星海名城 。 根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。 社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%、2%。 根据社区商业理论和本项目建筑规划数据判断，本项目商业属于外向型社区商业。 外向型社区商业中超市、餐饮、休闲娱乐、美容美发四大业态比重较大，其目的吸引外部人流。 本项目商业业态为社区标超+较大规模餐饮+服务配套，通过餐饮来吸引大量外在人流。 项目采取环绕街铺型的布局方式，能增强商业展示性，利于销售；但分布零散，业态难以控制。 第二部分 市场分析 惠州市位于珠三角经济圈，毗邻深圳和香港，常住人口321万，工业发达，商业繁荣。 2006年全市生产总值（GDP）933.2亿元，增长16.3％；人均GDP达24996元，按现行汇率折算为3124美元；城市居民人均可支配收入15991元。 惠州市坚持“工业立市”的发展战略 ，坚定不移地走发展外向型经济的道路。 据中科院财经研究所的评估，惠州的市场竞争与开放环境在全国各大中城市中名列第3位。世界500强中有25家已在惠办企业38家。 惠州市计划用五年时间，到2010年生产总值达到1800亿元，比2006年翻一番，五年再造一个惠州。 惠州市宏观经济总量（GDP为933.20亿）在珠三角城市排列第6，增幅排位第4。 惠城区主要有两大商圈分布:麦地路商圈、中山路步行街。 麦地路商圈商业最为集中，国内外大型商业云集于此，业态形式主要为“超市+百货”。 目前惠州市最繁华的区域，也是商家最为集中的区域； 惠州市百分之八十以上（以商家数量计算）的大型零售商云集； 商圈主要商业类型齐全，其中以百货类商业为主：超市+百货、主题商场、专业市场以及商业步行街应有尽有； 未来商圈的发展重点将趋向于商圈的南部方向,即麦地南片区。 麦地路商圈大型商场经营面积30余万㎡，占惠城区商业体量的80%以上。 中山路步行街商圈 ：以中山路步行街及丽日广场为核心的商业新区。 是惠城区政府全力打造的商业项目，由原中山路改造而成，具有一定的知名度，街铺林立。 主要经营中、低档服饰和通讯器材。中山路步行街和丽日广场。两者在形式上已形成互补。 中山路商圈消费群是以本地中产阶层和学生为主，消费特征趋向于年轻时尚型，部分本地中产阶层具有较高的消费能力，对于相对高档次商品需求较高。 第二部分 市场分析 龙湖市场商业步行街作为典型的商业街案例，经营档次低，租金水平在30-40元/平米。 第三部分 项目分析 项目位于水口新行政中心，地产开发迅猛，居住氛围逐步成熟，未来具备较好的预期升值空间。 第三部分 项目分析 第四部分 项目定位 第四部分 项目定位 项目业态规划主要包括社区配套、特色餐饮、家居建材三大类，以及市政肉菜市场。 引进品牌便利超市，能够提升项目价值，利于项目未来的招商与销售。 中海壹街的商业体量、布局形式、所处区位与本项目类似，对本项目的规划定位具有参考意义。 项目定位以时尚精品+家居精品+特色饮食三态为主，既能支撑销售，又能保障未来经营的可能。 时尚精品街：以服装/精品为主，以及社区配套，业态市场接受程度高，能够支持商铺较高售价； 家居精品街：以家居/工艺品/装饰公司等为主，因为未来附近房地产开发量大； 特色饮食街：南面商业价值低，餐饮一方面能够支撑销售，另一方面而言，它是容易做旺的业态，并能吸引外部客流。 业态合理规划是项目销售成功的重要条件，投资者认可了项目规划，才会产生投资欲望。 第五部分 营销策略 为实现定位目标，建议项目建筑结构进行修改，将1/2楼铺位合并成复式铺位。 工程修改意义： 铺位方正实用； 解决了二楼销售与招商问题； 提高商铺的实用率，由原来的88%提升到95%。 铺位重新分割成独立街铺+复式街铺，有利于项目的招商与销售。 肉菜市场属于市政规划，建议开发商只租不售，获取长期租金收