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盛地地产：4月新政观察专题 ??2010年05月17日12:51??盛地地产 目?录 　　4.15新政深度剖析 　　一、行业热点扫描 　　1、“4.15新政”颁布前后绵阳市商品房签约量(时间：3月1日——5月8日) 　　2、直击“4.15新政”影响 　　二、4.15新政全文摘要 　　(一)、新政全文摘要 　　三、4.15新政出台背景 　　1、房价持续快速上涨 　　2、2010年以来出台的政策效果不明显 　　3、市场上投资、投机需求大幅增加 　　四、历次政策调控回顾 　　(一)、9.27政策 　　(二)、近期重点政策回顾 　　五、4.15新政深度解析 　　(一)、4.15新政评析 　　1、政策体现“差别化”，非“一刀切” 　　2、建立考核问责制“国十条”亮点之一 　　3、限制异地置业 　　(二)、4.15新政对楼市的影响 　　1、对需求的影响 　　2、对房价的影响 　　3、对消费心理的影响 　　4、对市场供求关系影响 　　5、引起楼市消费结构的调整 　　(三)、4.15新政效果评估 　　1、短期内房价依然坚挺 　　2、新政影响因地而异 　　3、楼市进入调整期 　　六、4.15新政对绵阳影响 　　1、部分项目推迟开盘，部分在售楼盘加大了优惠幅度 　　2、短期签约量剧增，购房者赶搭末班车 　　3、部分已售楼盘出现退房潮 　　4、外地购房需求受到抑制 　　七、后期政策走势分析 　　1、细则出台将促使新政严格实施 　　2、税收政策、货币政策齐发组合拳 　　3、后续政策呼之欲出 　　4、或对房产持有者征税 　　八、应对策略 　　1、突出项目竞争优势 　　2、产品调整，避其锋芒 　　3、选择合适的推盘时机 　　4、关注刚性自住需求 　　4.15新政深度剖析 　　一、行业热点扫描 　　1、“4.15新政”颁布前后绵阳市商品房签约量(时间：3月1日——5月8日) 　　【盛地观察】新政颁布后，在4月22—24日三天签约量急剧上升，大量的预定房源在短期内转变成备案房源，新政对市场影响明显。 　　2、直击“4.15新政”影响 　　4.15新政对绵阳最直接的影响，主要反映在客户群体、以及购买需求的变化上，体现在以下几点： 　　? 外来购房者减少? 　　特别是5.12地震之后，从广元、青川等地来绵的购房者。这部分异地购房需求是支撑震后绵阳 HYPERLINK /index.shtml \t _blank 房地产市场兴盛的重要力量。新政对异地购房的限制，将减少一部分外地来绵购房需求，整体市场需求受到削弱。 　　? 二次购房人群减少 　　新政出重拳打击二套房需求和三套房需求，在强大的压力下，二次购房人群将大幅减少。在新政颁布后的一段时间内，将是首套房需求支持市场，二套房需求会选择退出市场或者观望。 　　? 购买大户型人群减少 　　新政明确指出对于购买首套房大于90㎡，贷款首付款比例不得低于30%，同时，新政后续出台的一系列税收政策和购买面积联系紧密，这将在一定程度上减少大户型购买人群。 　　? 少数楼盘出现退房现象 　　根据调查发现，新政颁布后，绵阳的少数楼盘出现退房现象，这无疑是给当前的楼市雪上加霜。 　　二、4.15新政全文摘要 　　(一)、新政全文摘要 　　u 各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责 　　1、统一思想，提高认识。 　　各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价的过快上涨，促进民生改善和经济发展。 　　2、建立考核问责机制。 　　u 坚决抑制不合理住房需求 　　3、实行更为严格的差别化住房信贷政策。 　　ü 购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%； 　　ü 贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍； 　　ü 对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平，具体由商业银行根据风险管理原则自住确定。 　　ü 商品房住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放住房贷款。 　　对境外机构和个人购房，严格按有关的政策执行。 　　4、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。 　　财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。 　　税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 　　u 增加住房有效供给 　　5、增加居住用地有效供应。 盛地地产：4月新政观察专题(2) ??2010年05月17日12:51??盛地地