长沙公寓市场研究报告.pptVIP

客户类型 关注重点 典型案例 备注 首次置业 首付 花漾年华、万科城花 花漾年华、万科城花项目低首付客户占其公寓成交量客户超50% 注重教育指标 名校教育指标 北辰、万博会 北辰、万博汇通过名校教育指标吸纳了众多地级市客户与公寓过渡自住客户 办公客户 昭示性、区位 泊富国际广场、绿地、汇金国际 泊富广场还未开盘，多层写字楼已经以整层形式被订购；绿地部分写字楼亦被一些机关事业单位客户整层买入，其公寓作为写字楼补充产品 投资客户 地段、升值 德思勤、长房时代城、星城荣域 地段优势、商家进驻将会给区域商业带来巨大的投资前景 从客户类别来看，首置刚需自住客户主要关注低首付，多选择城市边缘区域高性价比70年产权项目；中心区带教育资源产品深受地级市客户与公寓过渡自住客户欢迎；投资客户与办公客户对产权无要求，主要关注地段、昭示性与升值空间 客户分析 报告结构 市场供求情况 公寓产品特征 客群研究 销售模式 市场表现总结及借鉴点 公寓项目溢价手法 溢价手法 分项 运作模式 代表项目 精装修 精装修 精装修带家电 通过高档精装提升项目品质或精装修降低客户前期投入成本 金域华府 壹号公馆 藏珑 绿地公馆 产品附加值打造 增加赠送面积 通过户型创新设计，增加附加值 蓝湾国际 新技术与智能配套 依托大社区氛围，小户型公寓同样享受到大社区高端配套 万博汇 商业提升价值 商业配套先行，带动价值 通过商业等配套的提前运营，带动公寓产品价值提升 长房时代城 产权式酒店运营 酒店式管理运营，提升增值能力 嘉斯茂广场 商务配套提升价值 公建化立面 依托城市核心地段，通过公建意向的打造，充分挖掘项目商务价值 壹号公馆 蓝湾国际 明城国际 中央空调等商务配套 增加商务配套，充分挖掘项目商务价值 蓝湾国际 明城国际 精装修、产品附加值、商业价值提升、商务价值最大化是公寓主要的几种溢价手法； 销售模式分析 本年下半年投资性需求占公寓市场主导，各项目多采用低首付、返回报等方式降低投资门槛或提高投资收益，吸引投资者进场 公寓销售与溢价模式分析 典型销售模式 典型项目 操作手法 市场反响 低首付 时代公馆、花漾年华、环球村、德思勤 分为提价减首付与首付分期两种，其中部分项目首付能做到20000左右 提价减首付方式较受市场青睐，花漾年华、时代公馆项目推出即受市场追捧 返回报 华晨广场、潮宗御苑 一般为引进酒店，酒店统一经营管理，业主与酒店签订租赁协议 极受市场追捧 精装修 外国、壹号公馆 一般为城市核心区域，带3000元以上豪华装修，配中央空调等设备，产品硬件优异 客户对品质较为认可但去化速度较慢 送学位 北辰、万博汇 一般依托良好的内部配套或周边配套条件，针对地级市客群及投资者 深受地级市客户欢迎 团购或其他快速走量项目 环球村、奥克斯 一般以低于市场预期价格入市，部分项目组织单位团购 市场反响较好 本年下半年低首付主要有居住型产品的极低首付与投资型产品降低门槛两类，均获得较好的市场反响 低首付模式 花漾年华 德思勤 项目区域 省府 红星商圈（省府CBD ） 周边配套 省府政务配套、三馆一中心、五星级酒店等市政配套 酒店、学校、商场、医院、银行、公园等 项目指标 占地面积：17.8亩 建筑面积：40000㎡ 公寓总套数：540户（本期推出270套） 占地面积：373476平方米 建筑面积：1560000平方米 总套数：1500套(一期)，目前已推出616套 土地性质 住宅 住宅 内部配套 社区底商 购物中心、步行街、酒店、影院、酒吧街 、学校 产品硬件 外立面：普通立面，涂料 梯户比：3梯27户 层高：10层，2.9米 其他配套：无 外立面：玻璃幕墙 梯户比：3：12 层高：31层，3米 其他配套：公共部分精装修 操作手法 项目主要通过“优惠减首付”的方式，采用两套合同，面价合同用于银行面签，底价合同用于备案 ，假设30万的总价，首付9万左右，实际总价只需24万，首付10%2.4万，另外的6.6万用优惠直接减免； 开盘日总价赠送优惠或首推产品认购前100名者总价赠送优惠（如总价赠送优惠为15%，则首付不变，减少总价的15%，或优惠15%直接减首付） 销售价格 均价约6700，带精装修出售，标准约1400元，带远大住工全套卫浴系统 10000元/平米 产品与去化 8月4号开盘，推出270套，90%为36平米户型，开盘销售约180套，至9月1号备案204套 4月底开盘至今，40-50平米 共推出301套，已售195套，50-60平米共217套，已售114套，80平米以上共98套，已售5套，月均消化约80套 客户情况 年轻白领，投资者 80%投资（省外以深圳投资客为主，省内以长沙、常德、娄