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福满花园项目投资估算及资金筹措计划_精品.doc 50页

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福满花园项目投资估算及资金筹措计划_精品
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第六部分 福满花园项目投资估算及资金筹措计划 第一节 建设项目的大体概况与投资经营方案 一、福满花园项目概述 1、项目概况 项目位于南宁市XXX区,南XXXX,北临XXXX,西南面对规划中的水景公园,项目东侧为衡阳路延长线,项目总用地47375.75m2,经南宁市规划国土局批准,用地功能为商住及配套设施,实际建设用地面积39390.36 m2,计容积率建筑面积率为149683.37平方米。 (表:6-1-1) 【项目主要技术经济指标】 内容 指标 内容 指标 建设地点 衡阳路与新阳路北三里交汇 规划总用地面积 47375.75m2 实际用地面积 39390.36m2 计容积率面积 149683.37m2 总建筑面积 157689.07m2 建筑容积率 3.8 建筑密度 28% 绿地率 30.8% 住宅面积 141125.49 m2 商业面积 8527.04 m2 地下室面积 8036.54 m2 居住总户数 1520户 根据上述规划经济指标,计容积率总建筑面积149683.37m2,其中住宅141125.49m2,商业部分8527.04m2,另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2,共494个车位,项目总建筑面积157689.07m2,拟建21栋18层商住楼。 二、项目投资方案 (一)投资组合方式 在房地产开发中,大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发,本项目总投资(含贷款建设期利息)为37725.35万元,整个建设经营期为3年,是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以,一般采用投资的多种组合运用,一方面可减低融资的压力,有助资金的流通;另一方面可相对降低开发商的风险,使项目顺利开发。 本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金,二是向银行贷款,三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下:自有资金全部用于投资;销售收入扣除与销售有关税费后用于投资,初步估算按销售收入15.5%计算;此外还缺少的资金,则向银行借贷。本项目开发总投资(含贷款利息)共计37725.35万元,自有资金10000万元,占总投资的26.5%,销售收入再投入用于投资合计7725.35万元,另需贷款额合计20000万元。 (二)资金动作方式 在项目的前期,将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费;在获取土地使用权后,可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款,用于地上建筑物建设;当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售,销售收入再加上用其它方式筹措到的资金,就可将整个项目投资完成。 1、自有资金 整个项目的自有资金为10000万元,占总投资的26.5%,分3年投入。详见表:6-1-2 (表:6-1-2) 自有资金年度投入表 (单位:万元) 第一年 第二年 第三年 3340.15 6582.21 77.12 2、银行贷款 银行长期贷款共有二笔,共计200000万元,占总投资53%;从第一年起到第二年止每年借一笔。 (表:6-1-3) 银行贷款年度投入表 (单位:万元) 第一年 第二年 10000 10000 3、销售收入再投入。 销售收入再投入按销售收入的15.5%计算,从项目有销售收入最后第三年开始,直到项目建设经营期结束,上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元,占总投资的20.5%。 (表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表 (单位:万元) 第三年 上半年 下半年 5931.45 1793.9 第二节 项目的建设工程规划与安排 二、福满花园项目建设规划及进度安排 (一)建设方案及规划说明 1、建设方案。经南宁市规划管理局审定,本项目的建设方案如下: 2、规划目标。 (1)以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标,满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求,为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅,创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。 (2)依靠科技进步,推广新材料、新产品、新技术,提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果,使花园和住宅具有较高的科技含量。 (3)合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布,使整个花园具有良好的空间布局形态 (4)吸收各项目好的居住规划特点,创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。 (二)建设方式及进度安排 1、开发计划拟定的原则 ①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应

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