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第四章 投资性房地产第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 一、投资性房地产的定义与特征 投资性房地产：是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产能够单独计量和出售。 投资性房地产具有以下特征： 1.投资性房地产是一种经营性活动 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权，这实质上属于一种让渡资产使用权行为。取得的租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入。投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，尽管其增值收益与市场供求、经济发展等因素相关，但目的是为了增值后转让以赚取增值收益，也是企业为完成其经营目标所从事的经营性活动以及与之相关的其他活动形成的经济利益总流入。 2.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。 第四章 投资性房地产第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 二、投资性房地产的范围 （一）属于投资性房地产的项目 1.已出租的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。 注： ①企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于投资性房地产。 ②对于以经营租赁方式租入的土地使用权再转租给其他单位的，也不属于投资性房地产。 【例1】2009年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自2009年6月1日起，甲公司以年租金800万元租赁使用乙公司拥有的一块40万平方米的场地，租赁期为8年。2009年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。假设以 第四章 投资性房地产第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 上交易不违反国家有关规定。 对于甲公司：该土地使用权不属于投资性房地产（由于该土地使用权不能予以确认）。 对于乙公司：自租赁开始日起（2009年6月1日），该土地使用权属于投资性房地产。 2.持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但是，按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值的土地使用权，也就不属于投资性房地产。 【例2】乙公司为实施企业环保战略，决定将其电镀车间搬迁至郊区，原在市区的电镀车间厂房占用的土地使用权停止自用。公司管理层决定继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。 对于乙公司：市区的这部分土地使用权属于投资性房地产。 第四章 投资性房地产第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 3.已出租的建筑物 是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 【例3】甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的两间门面房出租给甲企业，为期5年。甲企业一开始将这两间门面房用于自行经营餐馆。2年后，由于连续亏损，甲企业将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。 对于甲企业：由于这两间门面房产权不能予以确认，不属于投资性房地产。 对于乙企业：这两间门面房属于其投资性房地产。 【例4】甲企业在中关村购买了一栋写字楼，共12层。其中5层用于经营出租给乙公司，6层经营出租给丙公司，底层经营出租给某家大型超市。甲企业同时为整栋楼提供保安、清洁、维修等日常辅助服务。甲企业将写字楼出租，同时提供的辅助服务不重大。 第四章 投资性房地产第一节 投资性房地产的定义、特征及范围 对于甲企业：这栋写字楼属于投资性房地产。 （二）不属于投资性房地产的项目 1.自用房地产，即为生产产品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。 2.作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 3.计划用于出租但尚未出租的建筑物。 注：某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分自用，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。自用的部分以及不能够单独计量和出售、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。 第四章 投资性房地产第二节 投资性房地产的确认和初始计量 一、投资性房地产的确认和初始计量 （一）确认 投资性房地产只有在符合定义，并同时满足以下条件时才能予以确认： 1.与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业； 2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 （二）初始计量 1.外购的投资性房地产：只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。 外购投资性房地产的成本：购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 2.自