20040830-青岛-房地产市场解析@规划、滨海、GDP.pptVIP

青岛房地产市场解析 项目依托城市的相关规划 大青岛重大交通设施的建设打通了胶南和青岛,黄岛的直接联系,对地区房地产市场直接利好 建成必然会明晰大青岛的规划概念,进一步打通胶南与青岛的联系,带动胶南土地的增值和房地产的快速发展. 港口西移及大型产业的进驻将带来相关产业和人口迁移,增强胶南的投资预期 大炼油的进驻会带动其下游石化工业的迁移,同时预计带来约5万人口,拉动房地产的需求,辐射胶南;同时,大炼油带来的环境污染也有可能波及胶南,给该地区的度假环境带来负面效应 薛家岛的高起点规划会使度假物业成为未来市场焦点,带动胶南发展 胶南的城市规划大大提升区域形象,有力促进地区的经济发展 胶南行政升区会大大提高胶南的行政地位,有力促进地区经济的发展,土地价格升值潜力巨大 滨海大道:使胶南成为大青岛经济发展的腹地,成为西海岸最具发展潜力的经济新区 胶南“东接,北扩,南展”的城市发展战略，将胶南建成东有港口带动、北有产业支撑、南有智力支持和西有旅游度假亮点的大青岛都市新区. 城市规划结论 项目依托城市的宏观经济与房地产市场综述 胶南的交通网络良好,海景资源丰富,但未得到充分开发 胶南产业基础较薄弱,但宏观经济发展势头良好,可以支撑房地产业的高速发展 胶南市自2000年开始,全市GDP总量保持20%以上的平均增幅,经济快速发展,可以拉动房地产业的高速发展 2003年,胶南的产业结构比例13.6:58.1:28.3,还处于工业时代 胶南人均GDP增幅较大,人口增长较慢,自然拉动不足,城市化率较低 胶南房地产投资增幅显著,产出效益合理,仍有很大的上升空间 03年,胶南固定资产投资增长167% 2003年,房地产投资增幅达到32.3%,发展势头强劲 房地产投资额占固定资产投资的13.06%,实现产值占GDP4%,说明胶南地区的投资结构还有待调整,房地产业开始成为地区经济的主要拉动力 商品房销售额/房地产投资额=0.85,房地产投资的产出效益在合理区间内,促进投资稳步增长 胶南房地产分为滨海和城区物业,客户来源和置业目的都有不同侧重 胶南房地产分为滨海和城区两类物业 滨海物业以度假和投资物业为主,多以110-130M2三房为主,配套缺乏,规划和园林较差,对海景利用较少,主要是青岛,黄岛客户 城区物业以居住占主导,有部分投资客户,以120-135M2三房为主,有部分别墅物业,较大依托城市配套,不考虑海景,当地客户为主 胶南滨海典型项目调查表 胶南城区典型项目调查表 胶南城区典型项目调查表(续) 胶南房地产市场总结 项目依托城市的宏观经济与房地产市场综述 黄岛区位优势明显,交通有待进一步发展,自然资源丰富,带动旅游度假产业发展 黄岛位于青岛市西海岸,是国家级经济技术开发区.目前已形成石油化工,建材,电子,机械,医药,旅游六大主导产业 总投资额近100亿元的青岛大炼油项目，一期年炼油能力为1000万吨 青岛经济发展重心的西移将把港口和大工业基地重心西移至黄岛 交通:目前仅能通过胶州湾高速和轮渡与青岛相连;贯穿城区的同三高速公路是沿海最长的大动脉 自然旅游资源丰富,中外游客已突破100万人次,度假氛围初步形成,认知度较高 黄岛经济持续快速发展,产业基础良好,聚集效应突出 作为青岛经济开发区,黄岛近年GDP平均增幅达到32%,经济增长迅猛,支撑房地产的高速发展 2003年,黄岛产业结构比例1.7:65.5:32.8,第二产业对GDP的拉动巨大,带动第三产业快速发展,地区经济实力较强 黄岛人口快速增加,区域财富迅速积累,地区经济进入高速增长期 2003年,按户籍人口计算,黄岛开发区人均GDP达到$11354,个人积累大量财富,有待释放 黄岛近年户籍人口平均增幅4%,随着大炼油等产业的进入以及港口西移规划,必然带来大量的人口迁移,十年内从60万膨胀到130万 51.3%的城市化率表明黄岛的工业产业成为地区的绝对经济支柱，地区经济的乘数效应迅速刺激第三产业发展，地区经济进入高速增长期 黄岛房地产市场受宏观调控影响,开发放缓,固定资产投资结构合理,房地产业健康发展 受宏观调控的影响,黄岛近年的新开工面积呈下降趋势 预售面积和销售面积基本持平,显示市场潜在需求量大,有待进一步挖掘 投资结构合理.随着黄岛开发区产业的不断聚集,投资的不断增加,必然会带动房地产业的联动发展 黄岛物业分为一线和二线海景,产品和客户类型也有所不同 黄岛房地产分为一线和二线海景两类物业 一线海景物业分布在城区和近郊,以投资和度假为主,也有相当数量的居住客户,主力户型130-150,开始注重园林规划,客户来源范围较广 二线海景物业以居住为主导,分布在城区,面积分布区间较广,本地客户占50%以上,配套较好 黄岛二线海景典型项目调查表 黄岛一线海景典型项目调查表 黄