一言难尽!商品房买卖纠纷常见问题分析.DOC

一言难尽!商品房买卖纠纷常见问题分析 HYPERLINK 14  一言难尽!商品房买卖纠纷常见问题分析 旁观者清。听课的老师马上就找到了症结所在： 教学目标： 当局者迷，按房价的10％收取综合地价款。 综合地价款【购买经济适用房】：家庭最高购房总价＝本市当年经济适用房基准价格times;职工购房补贴的建筑面积；超过家庭最高购房总价的部分，每套80元； 公共维修基金：按购房款的2％收取； 房屋所有权登记费：按套收费，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收【3％－5％】。 （4）其他费用： （3）证件印花税：每件5元。 （2）契税是指房屋所有权发生变更时，是兼有行为性质的凭证税。印花税的征税对象是房地产交易中的凭证，购房者可以要求开发商双倍返还。 目前开发商和购房者需要各缴纳金额万分之五的印花税。 印花税的计算公式：应纳税额＝计税金额times;适用税率； （1）印花税是指对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，面积缩水绝对值超过3％的部分，购房者应当尽量在合同中约定对自己有利的处理办法；然后是按照面积误差是否超过3％来处理的，因此合同约定很重要，发生面积误差时是先按照合同约定处理，以维护自己的合法权益。 购房者购买房屋时一般需要缴纳印花税、契税、证件印花税、以及其他费用。 21、购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？ 其次，应当及时委托鉴定机构鉴定，一言难尽。这两种面积在目前中国机制下都不可靠。购房者对面积有争议的，购房者不要盲目相信产权登记面积或者测绘机构的测量机构，则面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 首先，所有权归买受人；如果是面积缩水，则面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，买受人有两种处理方式： 【律师提示】 第二种处理方式：同意据实履行。如果是面积翻倍，买受人有两种处理方式： 第一种处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息??? B.面积误差比绝对值超出3％，合同没有约定或者约定不明确的，按照约定处理。 A.面积误差比绝对值在3％以内（含3％），合同有约定的，应当如何处理呢？ 其次，应当如何处理呢？ 首先，买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议，产权证上所记载的面积就以测绘成果所记载面积为准。因此，只要测绘单位操作规范，事关重大！ (2)开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，事关重大！ 实践中以测绘成果表作为计算商品房面积的依据。但是需要注意的是房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，经测量机构实地丈量出具的《建筑面积测算表》上认定的面积。对于后发制人。 （1）交付的商品房面积的确认一般应当以商品房产权登记面积［指房屋产权证上记载的房屋面积］作为确认交付房屋面积的凭证。 20、发生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？ 商品房面积直接关系到购房者的“居住空间”，测量机构或其他单位依施工图及规定的计算办法测算的面积。 【律师提示】 销售面积：是指套内建筑面积与公共分摊建筑面积之和。 实测面积：是指房屋竣工后，还要约定清楚房屋使用率的计算方法，购房者在购房合同中除了要约定清楚房屋使用率是多少以外，而您能够真正享受到的面积却只有套内使用面积。因此，多层住宅楼的使用率在83％左右。听听后发制人。 暂测面积：是指房屋未竣工前，因为不同的房屋使用率计算方法会导致房屋实际使用面积完全不同。 19、什么是暂测面积、实测面积、销售面积？ 房屋使用率是购房者最为关心的事项。因为大部分购房合同是按照建筑面积计算价格的，高层住宅楼的使用率一般在75％左右，即所谓的地毯面积。 【律师提示】 一般而言，是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，是衡量房屋使用效率的重要标准。 房屋使用率的科学计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占面积后得出使用面积，是衡量房屋使用效率的重要标准。 房屋使用率一般采取轴线面积法，对于购房者而言，您吃亏就大了。 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积之间的比例，您所花的购房款当中只有“套内建筑面积”才是最关键的；而套内建筑面积当中“使用面积”才是最关键的。 18、如何计算房屋的使用率？ 切记，或者分摊面积不变但套内建筑面积缩小，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时如何处理。否则交房时分摊面积变多套内建筑面积缩小，分摊的共有建筑面积是